羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题*@@@*。日前#*#，中共中央政治局召开会议*#%，分析研究当前经济形势和经济工作#*@%，在针对房地产市场的表述中%#%，会议强调*#*，要持续防范化解重点领域风险%@。继续坚持因城施策@@@#*，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任@*，切实做好保交房工作@@*，保障购房人合法权益@#。同时%*@@%，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*%，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#@%*，抓紧构建房地产发展新模式@@@%*，促进房地产高质量发展@%%@#。

　　其中@@*%%，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段*@%。当前@#*，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限%*%#%，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本#@。与此同时@#@，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布#%，这一轮“去库存”%@#*，有望促使房地产市场更加平稳健康发展*#@@#。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前%@%，全国多地的购房政策发生了众多变化@@。其中%@#，住房“以旧换新”*#*@#，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日*#%@#，深圳市启动“换馨家”活动*#%%@，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售@**%，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”@**，国企平台或开发商直接收购旧房#@，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@@%*#，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作%*#%@。根据中指研究院监测数据%@%##，截至5月6日%@#，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@#，并预计2024年将有更多城市出台配套政策*#，进一步促进置换需求释放@@。

　　作为购房款的重要支出选项#*##，住房公积金也是各地积极调整的政策手段*#@%。5月6日#@，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%%##*。此前4月@@##@，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政**#@，直接降低购房人的购房成本%%*@*。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力####，各地还对房贷利率下限进一步放宽%@#*。5月7日*@，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限****。据悉@*@@，4月以来#@，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限*@%，既包含三、四线城市%*，也有热门二线城市%#*。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况%**#*，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策*@@@*，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’@#，实实在在降低了购房成本和交易成本*%。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示#%%*。

　　此外@@%@#，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%%。4月30日#**%，北京市时隔13年再次优化住房限购政策@@，核心内容是在现有限购政策基础上**，对该市“五环”外增加一套购房指标%@。5月6日%#，深圳分区优化住房限购政策%#，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房#%*%，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年#*。5月9日@*，杭州市全面取消住房限购%@%*，全市范围内购买住房@%，不再审核购房资格%%#%*，同时*@#%#，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*%@#%，不再受学历等限制@@%。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策@%，说明此举有非常强的导向性#%#，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点#*%*@。我们认为%*，无论从哪个城市来讲*#@%，购房政策都是空前的宽松##*%@，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响%*@#*，提振市场情绪#%%%。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出#**，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施#***%。“这里的存量房产#@#%，一般要理解为是二手房房源***%，而不是房企的一手房库存**。虽然从广义上理解%*#**，两者也都是存量房产的概念%*%@@，但从狭义角度看#%，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’**#。”严跃进谈道%@@@%，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题%**@*。”

　　“当前**###，存量房已经是市场主要供应了%@，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%*，而且二手房去化周期远比新房要大%%@*#。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示#@##，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪@%。”

　　据记者检索%%#%#，线上房产交易平台链家显示#*#，截至5月9日中午%#%%%，广州二手房挂牌量约14.6万套*@，北京约14.3万套%*%%，上海约6.8万套*%@，深圳约4.7万套#@@*#，杭州约15.4万套@@##。中指研究院统计数据显示#%%，2024年4月%%*#，百城一手房价格环比上涨0.27%@@%，二手房价格环比下跌@@*，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%@##%@，但表现仍好于一手房#@#。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大**，已经冲击到一手房定价体系*%#*，具体来说就是二手房价格下跌##@*#，导致一手房被迫跟着降价*##，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工@@#，因为一手房很难卖出去@@。”李宇嘉表示#@，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大@%##@，刚需转向二手房%@#@，改善主要在一手房##***，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来@@，这是稳定市场、稳定行业体量的关键*#*。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来*#@，央企和地方国企##%@，收购市场上的存量二手房房源@@，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者%*#*，实现资金闭环@#。通过提高流通率稳定价格体系#*@，传导至一手房交易#%@%*。”

　　中指研究院分析人士也认为#**，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实@#，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向@%#。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天%%@，4月29日@#，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)%%*#@，明确各地要按照“以人定房@#，以房定地”的原则@**%，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排%#%#@。

　　“‘人房地’联动机制加快建立**，未来人口规模大且人口增长的城市*#%@，土地供应也将得到更多保障@@%**。”中指研究院市场研究总监陈文静表示##%*，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保#%@**，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@%#@，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现#@%#，一是通过协议划拨方式@#%，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式**，建设保障性住房@*。“优先安排保障性住房供地#@@，为保障房建设提供了土地保障*%#@%，表明未来保障性住房建设节奏将加快@#@，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系##，加速构建房地产发展新模式@*#%%。”

　　值得关注的是*#%**，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求**%#，提出商品住宅去化周期超过36个月的**，应暂停新增商品住宅用地出让#%#*，同时下大力气盘活存量*%，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市#@*%，要按照“盘活多少、供应多少”的原则*#*，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限@#。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应#%%#，抑制存量住宅用地不合理增长*%%。

　　当前*%#，全国多地商品房去化压力明显#%#%@。根据中指研究院数据%*@，截至2024年3月%@*%*，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月@%@，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月@@，个别二线城市出清周期处于合理水平*#@*@。陈文静表示%@%，说明当下市场环境下**%，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行*@@。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件#*@，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待**。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹#****。统筹增量和存量@*，必须要针对有效房源@@%**，提升房屋的居住品质*#%，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板@%#，推动优质新房供应**。”

　　李宇嘉建议*#*，一方面#@%@@，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域%#，暂停供地@###。另一方面@@%，全面推进二手房“以旧换新”%#*#，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来@*@%，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%#。要让“换新”的买家真正看到#%%#*，要买的房子是能改善自己居住的好房子#@*@。“这个新期待@*@，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%**#。”