大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*%@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#@#*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##@，在新一轮政策潮中%#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”*@*。

　　据不完全统计#*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局#**@，其他城市也在积极探索实施#@@#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%%。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%*%*。

　　5月15日起%%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*@*@。记者从花都房地产行业协会获悉%#%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%@#*，当天反馈比较理想@*%，“相信后续效果会不错”#@@@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@**@@。

　　4月30日%*#@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*@%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%**。

　　广东多城“官宣”入局%*。3月1日###*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*#@#，以惠城区为试点**。

　　4月23日%***%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%%。

　　4月30日%*%@*，中山6个部门联合发布措施##**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%*。同日@@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%。

　　5月13日%@@，佛山发布13条房地产新政*@*@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”***。

　　可以看出**%%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。也有多地虽未“官宣”@*@**，但也正探索实施@**#。比如在江门@*%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍#@*@，目前两个项目成交约20套%@***，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*@#@，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*@*，并且预计还将有更多城市加入%%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@%@，由房企、中介机构、换房人共同完成*%#%。换房人认购房企新房并优先锁定@**@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*%@%。若一定期限内旧房售出*%@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%，则房企退还新建商品住房认购金#@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#%%。从全国范围内来看%@，目前%#**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*##@%。

　　二是房企收购模式@%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@@*。比如在珠海##@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@##，直接收购存量二手房以促成新房交易*%%。

　　三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@%，同时换房者选购平台房源库中的新房@@@*。还有一些地方特色的延伸@*@*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@，并将其全部用于购买商品房#%@#，无需卖房即可换新%@@#。

　　四是政府补贴模式%*%%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##*。

　　目前来看##*%*，三方联动是各个城市主推的模式@@，由于是基于市场自发行为@@@%%，房企的资金压力�%*@@*。�且更容易让利换房者和中介机��%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@@*。”李秀清介绍%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@@%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@，换房人无法快速售出二手房*@%%，交易周期过长%@，不一定能促成“以旧换新”%*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#@*@，由于新房选择的局限性较大@@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%*，惠及面不广%**@*。

　　政府或国企收购模式@@%%，由于信用背书受到欢迎*%。但财政负担较大@%@@%，收购规模有限%%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@@%，面对庞大的二手房挂牌量#%@#，显得杯水车薪*@@@。另外还需考虑资金平衡%%%@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等###%@，都存在资金平衡、盈亏的考验#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%###，避免闲置空置%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*，有条件可以采取该模式@*%*#。”罗异铿说*#，而政府补贴模式%%*，目前一般仅在非一线城市实施#@，大部分城市的补贴力度也相对较小@*%*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进**%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#%@#%，住房“以旧换新”处于起步阶段%#@@，实施时间较短%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@。但无论哪种“以旧换新”模式#%#*，都是一场多方博弈%%*#*，一些共性问题亟待解决*@。

　　一方面@@*，需要多方合力推进#**%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%*，单靠政府或市场的力量都十分有限%**##，需要政府、企业、业主多方合力推进#*@@%。”罗异铿提醒%%。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@*%*，多种模式相结合#%，以产生更大效果@@*。

　　另一方面*@#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@，也关联换房卖家#@，是一场“双向奔赴”#*##，需要考虑更多细节和诚意*%*。例如在政策层面进行完善和监督@**。扩大政策覆盖面*@**%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%，换房人选择较少@@@#*。在促成交易方面%@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@%*，政府还应制定规则%*@##，确保各项优惠政策能落地#@##，比如契税减免、中介费减免等%#@%%。同时*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中#@**#。另外##@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*#%。而对于参与的房企、国企等来说#*%#，首先要拿出有品质的房源%##*#，此前有部分地方新房房源品质较低%@*#*，甚至被认为是售不出的“边角料”*%@。

　　同时###，需要适当延长置换时间*#*#。“以旧换新”规则下%**，对旧房售出有约定时限@#%#*，但当前销售时间均较长%@@。“我们在实际操作中发现@#**#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%*@，延长到半年左右@**@@。”李秀清说@@***。另外#@*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%@%#，并且对认购的定金要加强监管#@，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还*@@@。

　　多位专家指出###%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@*，要更精细化、接地气*#@%#，尽可能满足各方诉求#%，才能落地见效#*%。（南方日报）