大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:22:03
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*%%@，在新一轮政策潮中#%##@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%%#，几乎成为各地的“标配”%**。
据不完全统计#@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#*#，大湾区也已有6城“官宣”入局*#@，其他城市也在积极探索实施%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@@#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起*@#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*#*，并且交了新房定金@%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@@*，当天反馈比较理想@@%@，“相信后续效果会不错”@**。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@。
4月30日%#%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局**。3月1日*%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*，以惠城区为试点*@%*。
4月23日#%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@#。
4月30日**##，中山6个部门联合发布措施%%@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#@#。同日@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*%#。
5月13日*##@，佛山发布13条房地产新政%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@@*。也有多地虽未“官宣”*%，但也正探索实施###%*。比如在江门%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#@@。博富控股总裁助理李秀清介绍%#@，目前两个项目成交约20套@*，咨询客户过千组@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%**#*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示**%，截至目前%**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%@@*，并且预计还将有更多城市加入##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%#%，由房企、中介机构、换房人共同完成*@#。换房人认购房企新房并优先锁定#*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@%。若一定期限内旧房售出@%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#，则房企退还新建商品住房认购金#@*@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@*%*。从全国范围内来看@#，目前*#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@%@@。
二是房企收购模式#@%%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#*@%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@#。比如在珠海%%*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%#%，直接收购存量二手房以促成新房交易%%##。
三是政府收购模式**#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%，由郑州城市发展集团为主体#*%%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#，同时换房者选购平台房源库中的新房@%*。还有一些地方特色的延伸##@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%@，并将其全部用于购买商品房*%#*@，无需卖房即可换新@#。
四是政府补贴模式#%*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**@@#。
目前来看*#，三方联动是各个城市主推的模式##@，由于是基于市场自发行为##@*@，房企的资金压力�%%#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%**%。”李秀清介绍#@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%##，换房人无法快速售出二手房*#，交易周期过长%%@@，不一定能促成“以旧换新”%*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@%*#，由于新房选择的局限性较大%*#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*@@*，惠及面不广#%#*。
政府或国企收购模式**@，由于信用背书受到欢迎@##%%。但财政负担较大@%，收购规模有限#*%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*@#，面对庞大的二手房挂牌量%*，显得杯水车薪@##@。另外还需考虑资金平衡*@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@%，都存在资金平衡、盈亏的考验%###。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@**%，避免闲置空置**。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%#，有条件可以采取该模式@**@#。”罗异铿说**%%，而政府补贴模式%**%，目前一般仅在非一线城市实施@%**，大部分城市的补贴力度也相对较小@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*%，实施时间较短#@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%**%。但无论哪种“以旧换新”模式*##@#，都是一场多方博弈##，一些共性问题亟待解决###@@。
一方面**@#，需要多方合力推进@*@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限%%*#，需要政府、企业、业主多方合力推进@%。”罗异铿提醒##%%。因此**###，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##，多种模式相结合#*@#%，以产生更大效果@#@。
另一方面@#*%，“以旧换新”既关联着刚需买家*%%@%，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”##%@，需要考虑更多细节和诚意*##%%。例如在政策层面进行完善和监督@%#。扩大政策覆盖面@%@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%**，换房人选择较少%*。在促成交易方面%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@##@，政府还应制定规则%%，确保各项优惠政策能落地%%#@，比如契税减免、中介费减免等**。同时%*%@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*#@。另外*%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#@@。而对于参与的房企、国企等来说#**@，首先要拿出有品质的房源%%*%，此前有部分地方新房房源品质较低@%%，甚至被认为是售不出的“边角料”*%%。
同时##@@#，需要适当延长置换时间@%*%@。“以旧换新”规则下@*#*，对旧房售出有约定时限%*@*%，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@***，一直难以成交%##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*@#，延长到半年左右*##@@。”李秀清说%%#。另外*###，也要确保参与的楼盘能正常交付##*，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主%#%%%，要能够按约定正常退还@**@%。
多位专家指出**%@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**@##，要更精细化、接地气@@##，尽可能满足各方诉求*@*@#，才能落地见效@*@@#。（南方日报）
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