大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:49:55
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@@@*，在新一轮政策潮中@*##%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措****，几乎成为各地的“标配”%%。
据不完全统计%@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*#@，大湾区也已有6城“官宣”入局%#%@，其他城市也在积极探索实施@@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@@%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦**@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%**。
5月15日起@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@%%@。记者从花都房地产行业协会获悉%%*##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%**#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*#，并且交了新房定金#@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*@，当天反馈比较理想*%*，“相信后续效果会不错”@%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**@。
4月30日*#%%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@%@。
广东多城“官宣”入局*@。3月1日@**@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@，以惠城区为试点@##*%。
4月23日*@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#。
4月30日***@*，中山6个部门联合发布措施**%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%%*。同日%%@@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@%#。
5月13日@#@，佛山发布13条房地产新政#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%。
可以看出*###%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@##。也有多地虽未“官宣”#*，但也正探索实施%%**。比如在江门*#%**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*###，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍@**，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组%%#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@%#，截至目前#%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%，并且预计还将有更多城市加入%*@%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)***%%，由房企、中介机构、换房人共同完成@*%@。换房人认购房企新房并优先锁定@#@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@%@%。若一定期限内旧房售出@*%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%，则房企退还新建商品住房认购金@*%**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%**@。从全国范围内来看***@，目前@%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**%。
二是房企收购模式%*%#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#%。比如在珠海*##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##，直接收购存量二手房以促成新房交易#@@。
三是政府收购模式##@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@，由郑州城市发展集团为主体#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*##*，同时换房者选购平台房源库中的新房#**。还有一些地方特色的延伸#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@**#，并将其全部用于购买商品房**，无需卖房即可换新#@*%。
四是政府补贴模式%#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@*@@。
目前来看##，三方联动是各个城市主推的模式***，由于是基于市场自发行为#*%@@，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**#@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%%@，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长#**@，不一定能促成“以旧换新”%%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大%#*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%###，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##%，惠及面不广#%*@#。
政府或国企收购模式**@，由于信用背书受到欢迎**#@%。但财政负担较大*@#@%，收购规模有限##@*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%%，面对庞大的二手房挂牌量@%#**，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%##%，避免闲置空置@@**。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说@*，而政府补贴模式%@*%%，目前一般仅在非一线城市实施@%，大部分城市的补贴力度也相对较小#@%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%@*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%，住房“以旧换新”处于起步阶段%*@%%，实施时间较短#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@**。但无论哪种“以旧换新”模式@%%#*，都是一场多方博弈@@%，一些共性问题亟待解决%%*@*。
一方面*@@，需要多方合力推进%%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@#，单靠政府或市场的力量都十分有限%%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@@##%。”罗异铿提醒#*。因此*@##%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%*@，多种模式相结合##*，以产生更大效果*%@。
另一方面*@#@，“以旧换新”既关联着刚需买家*%，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”*%@**，需要考虑更多细节和诚意##%#。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面%###，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%*@#，换房人选择较少##@%。在促成交易方面@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@，政府还应制定规则@%，确保各项优惠政策能落地#*#，比如契税减免、中介费减免等%@*%。同时%*%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#**%。另外%@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#*%。而对于参与的房企、国企等来说##@@%，首先要拿出有品质的房源###%%，此前有部分地方新房房源品质较低@#%#%，甚至被认为是售不出的“边角料”##@%。
同时#@，需要适当延长置换时间#@#*。“以旧换新”规则下*%@@，对旧房售出有约定时限@@，但当前销售时间均较长#*@%#。“我们在实际操作中发现##%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%@@，一直难以成交@##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#，延长到半年左右*#@@。”李秀清说@*。另外*@，也要确保参与的楼盘能正常交付#%#%*，并且对认购的定金要加强监管@%#，对于未能完成“以旧换新”的业主#%#*#，要能够按约定正常退还%*%@*。
多位专家指出@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@#**，要更精细化、接地气%**#@，尽可能满足各方诉求#%，才能落地见效@##*#。（南方日报）
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