新“沪九条”施行首个周末 楼市表现如何？
2024-06-03 18:35:06
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新“沪九条”施行首个周末@*#*，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量@*#@%，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末#%*，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房*#%，房东跳价是否普遍%@*#，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店@@*@%。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现@#@%，二手房市场开始出现活跃迹象%%，但远远不到火爆程度**。
周六白天%%%%%，记者探访的两家门店几乎空无一人#%，除了一两名经纪人负责接待来访客户***，其他经纪人几乎全员出动@#@%，带着意向购房人看房%%。
浦东森兰板块邻近自贸区%*@，改善型住房需求较多#**。“新政出台之后%@，门店带看量翻倍%*%#@。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说*@%##，在新政发布当晚#@%，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容*#。短短一两个小时内%*#，就有客户赶来看房##%。从5月28日至30日#**@%，门店已经成交两套二手房**。“这两套住房的买家##*，早有购买意向@%*@，新政给他们传递了很大信心**@*，所以立刻决定签约*@。”他说*@。
内环内中介门店也迎来带看量增长%*%@。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近**%，位于徐家汇板块#*#@*，教育、医疗和交通配套比较成熟***。周六白天**##，全店25名经纪人几乎都有带看任务*#%。店长崔立夫告诉记者@%@@，从5月27日至今*#，带看量明显增加@%%，不少业务正在洽谈中@**#*，暂时没有成交%%@*。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量#*，现在两天就能完成*@#%。”他说%%。
新政施行时间尚短@%，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据@@#*#。不过#*#*，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现*@*#，自28日新政施行至31日%#，二手房单日网签有明显增加@@。5月二手房成交量为18692套@%，日均602套*%，28日至31日@%@#，网签套数分别为701套、877套、984套和961套#**##。
业内人士告诉记者@*，网签数据增加主要因为新政利好%#@，一些购房者因为新政出台%*#@@，将原计划的网签时间延后了几天*%，可以享受更优惠的贷款利率%%%#。一些购房者决策快%**，立刻“下单”了@#%。毛女士就是新政受益者**@%@，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房#%#*，现在只需要满3年即可#%，且首付比例从30%下调至20%##@%%，于是在新政落地24小时内@*@*#，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房***。
大多数卖家趋于理性
2021年@*#@%，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则%*#*%，即银行审批贷款额度时@%#，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格*##。
有中介透露%@@%，前几年**%*@，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差@#*，一般低于卖方预期%@#@%，现在几乎可以和卖方预期价格持平#*%*。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调@#*#*，卖方预期比前两年也降低了%%**#。
新政出台后#*%*%，网传不少房东连夜涨价%%@@%。记者了解到#@@@*，在浦东世纪公园板块##，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园*%#@#，数月前每平方米不到5万元*%@@，新政出台后##*%，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元%#*，甚至每平方米7万元#@%。
记者走访发现@@#*，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间#@%*@。受访中介门店负责人纷纷告诉记者%*%%，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况@*#%。“上海楼市此前经历了一波低迷行情*#%，大多数卖家还是理性的*#@@，希望能够尽快促成交易*@*。”宋沪雄说%@*@。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言*#%#@，二手房挂牌一年多没有成交@@%%，希望趁新政利好%%，能够尽快卖出%*@。业内人士说***#，连夜涨价的卖家是极少数####，但是市场走势仍以“以价换量”为主#@@。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者*@#，门店有不少咨询客户是二孩家庭**，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注@@%%，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则#*%。
首先###%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女%*@%@，其中至少有1个子女是未成年#*%%@。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭%**，不适用港澳台和境外人士@**。
新政中的多子女家庭首套房贷款%**#，是以网签时间为节点#%*%%，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好@#。
多子女家庭成员名下住房套数0%*，现购买第一套住房##，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清@%，购买第2套*@*，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清%##，购买第2套@*%#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清@#%@%，购买第3套@@%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清#@，购买第3套**##，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清#*%#，其中1套享受首套房贷政策#%#*@，1套享受二套房贷政策##@#，购买第3套#%@#%，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%@#，且两套均享受首套房贷政策@@#，购买第3套@##*#，享受二套房贷政策#%@*。
简单来说@%，新政执行之后#*，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭**@#%，再买第3套房#%%@，采用二套房贷政策###%%。其他情况@%*#*，都按照首套房贷利率执行%%@，可见新政利好力度之大@@。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者%*#@#，此次新政力度超出了从业者预期*#%#。克而瑞研究发现*%，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@*@，力度也超出市场预期%#*@。据其分析@*#，过去13年里@@**，住房限购政策做过调整优化##*%，力度不算太大@%#*，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购%#，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购%%%#%，2024年1月放松外环外单身限购#%*%。除了限购之外##@%，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后%#@@，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷@***，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点*%**，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅@**。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心#@##，尤其是非沪籍居民%*，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群@#@@，将释放一波需求%#。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面*%##。”分析师表示#%*。多名市场从业者认为@%@@*，上海二手房挂牌量此前处于高位%%#@@，新政将促进交易#%，带来成交量的提升###*@，价格方面总体平稳#*#%。
在新“沪九条”中##，有三条举措容易被人们忽视@#%。上海易居研究院研究总监严跃进指出%#*，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策##@。除了在调整限购方面@%，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房@@@#，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策@#@*，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的%*%%#。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�###。辉傧薅ü郝蜃》刻资鼲*%%@。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源#%@#*，优化住房保障供给#%%@。在“以旧换新”方面*#%，对符合条件的家庭提供补贴*#%，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等***。不过#@%，补贴也有门槛%*@，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房###，并购买外环外一手住房的居民家庭@*@%%。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房*#%#，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时%@，增加了市场上的二手房需求%#%，又创造了市场上的二手房供应@#@@%。总的来说*@%%，既保证住房的民生性*@#%#，又盘活了存量房源%@，促进二手房流动@@@*#，从而促进整个市场平稳健康运行@*%*#。
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