大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#%*@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%%%#，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*@%*%，几乎成为各地的“标配”#%#@#。

　　据不完全统计@**@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*#%@，大湾区也已有6城“官宣”入局#@###，其他城市也在积极探索实施**%##。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*%*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@*。

　　5月15日起@@@*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%@%%。记者从花都房地产行业协会获悉*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#@*%，并且交了新房定金%%%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#，当天反馈比较理想%@@%@，“相信后续效果会不错”%%*#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%。

　　4月30日*#@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%%*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@#*@。

　　广东多城“官宣”入局#*#*。3月1日*%%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点#%*。

　　4月23日@%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%#%。

　　4月30日@@%，中山6个部门联合发布措施%*@*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*%@@。

　　5月13日@%#@，佛山发布13条房地产新政*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#%*。

　　可以看出*%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%**。也有多地虽未“官宣”*#*##，但也正探索实施%#@#@。比如在江门#*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%#%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*%*#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@，目前两个项目成交约20套%@*，咨询客户过千组*#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%@%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%#，截至目前#@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*@%%%，并且预计还将有更多城市加入**%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*##%，由房企、中介机构、换房人共同完成*%。换房人认购房企新房并优先锁定%@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%*。若一定期限内旧房售出####，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*%，则房企退还新建商品住房认购金%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式**。从全国范围内来看@*，目前*#@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***。

　　二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*@%%。比如在珠海#@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%%，直接收购存量二手房以促成新房交易*%*。

　　三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房***。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@@#，由郑州城市发展集团为主体***，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%@@，同时换房者选购平台房源库中的新房##。还有一些地方特色的延伸%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%*@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*#*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@*%@，并将其全部用于购买商品房#*，无需卖房即可换新@%%@@。

　　四是政府补贴模式*@*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。

　　目前来看%**@，三方联动是各个城市主推的模式%@，由于是基于市场自发行为#*，房企的资金压力�*@#@。�且更容易让利换房者和中介机构@#@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#%%%。”李秀清介绍@@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**%%*，换房人无法快速售出二手房***，交易周期过长%%%%，不一定能促成“以旧换新”%%#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*##，由于新房选择的局限性较大***，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@，惠及面不广%@@。

　　政府或国企收购模式##*，由于信用背书受到欢迎@@#。但财政负担较大@*%%，收购规模有限@@%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##，面对庞大的二手房挂牌量#%%@，显得杯水车薪*@。另外还需考虑资金平衡%**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@@%%，都存在资金平衡、盈亏的考验#**%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*%#，避免闲置空置@@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#**#*，有条件可以采取该模式%#*#。”罗异铿说%%*@%，而政府补贴模式%***，目前一般仅在非一线城市实施**@#，大部分城市的补贴力度也相对较小##。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#**，住房“以旧换新”处于起步阶段*#，实施时间较短**，并且不少地方仍待出台具体实施细则**。但无论哪种“以旧换新”模式@%@#，都是一场多方博弈**#%，一些共性问题亟待解决@@@%@。

　　一方面%@*##，需要多方合力推进#%%@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@，单靠政府或市场的力量都十分有限@@，需要政府、企业、业主多方合力推进@%*@。”罗异铿提醒**。因此#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*#，多种模式相结合@@##，以产生更大效果@@%。

　　另一方面*#，“以旧换新”既关联着刚需买家**，也关联换房卖家@#%，是一场“双向奔赴”*%###，需要考虑更多细节和诚意%*%*。例如在政策层面进行完善和监督@@#。扩大政策覆盖面%**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*##@*，换房人选择较少*@。在促成交易方面#%@@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#@#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##*，政府还应制定规则*##%*，确保各项优惠政策能落地*#@@#，比如契税减免、中介费减免等#@。同时@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#**，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@#%。另外#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台***。而对于参与的房企、国企等来说#@，首先要拿出有品质的房源#*%#，此前有部分地方新房房源品质较低@#*%，甚至被认为是售不出的“边角料”@%#%%。

　　同时#@##@，需要适当延长置换时间@**@。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限%%，但当前销售时间均较长%*#@。“我们在实际操作中发现#%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@%%@，一直难以成交@@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**，延长到半年左右%#。”李秀清说**。另外#*%%%，也要确保参与的楼盘能正常交付*@，并且对认购的定金要加强监管##*，对于未能完成“以旧换新”的业主#%%，要能够按约定正常退还%##。

　　多位专家指出##*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*%#，要更精细化、接地气##@@#，尽可能满足各方诉求#*@#，才能落地见效##%#%。（南方日报）