大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:09:57
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#%#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*%%@，在新一轮政策潮中*%#%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@*%@%，几乎成为各地的“标配”*@%。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%*%@，其他城市也在积极探索实施@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##@@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#%。
5月15日起##@*@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#@@%。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@，并且交了新房定金##@*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@**，当天反馈比较理想*%@#，“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%%%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#*#。
4月30日#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*#*。
广东多城“官宣”入局*@。3月1日@***，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%%，以惠城区为试点#@%*%。
4月23日#@%@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*%@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@。
4月30日@**%，中山6个部门联合发布措施@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%@。同日*@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@%。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政@%%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#。
可以看出#%*@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@@@。也有多地虽未“官宣”*##*，但也正探索实施%@#。比如在江门*##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#%@。博富控股总裁助理李秀清介绍%###@，目前两个项目成交约20套%%@，咨询客户过千组%@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#####。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@%%，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@%#，并且预计还将有更多城市加入**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@#@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%*%#，由房企、中介机构、换房人共同完成**@#。换房人认购房企新房并优先锁定@%*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*。若一定期限内旧房售出#*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@@#@，则房企退还新建商品住房认购金@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看%*%#@，目前*@%@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@@。
二是房企收购模式#@**，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##@。比如在珠海*@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易%%。
三是政府收购模式%%@#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@*%%，由郑州城市发展集团为主体#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*#。还有一些地方特色的延伸*#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#%*，并将其全部用于购买商品房@#，无需卖房即可换新@@**#。
四是政府补贴模式*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%##。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看*@*，三方联动是各个城市主推的模式@#*##，由于是基于市场自发行为*#，房企的资金压力�%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%%@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@@%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@**#。”李秀清介绍*##%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@**，换房人无法快速售出二手房%%，交易周期过长%#@%，不一定能促成“以旧换新”*%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@##，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@***，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@@%#，惠及面不广%%。
政府或国企收购模式#*%，由于信用背书受到欢迎@#%。但财政负担较大####，收购规模有限***，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#*，面对庞大的二手房挂牌量@@@*，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡*#@@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#%*，都存在资金平衡、盈亏的考验###%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%%，避免闲置空置%%@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@@#，有条件可以采取该模式%*#**。”罗异铿说**%#%，而政府补贴模式%%@#%，目前一般仅在非一线城市实施*#%*%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#@*，住房“以旧换新”处于起步阶段####，实施时间较短@%%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#。但无论哪种“以旧换新”模式@%*@*，都是一场多方博弈#*#，一些共性问题亟待解决**。
一方面%@#@%，需要多方合力推进#*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限%%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@@#。”罗异铿提醒#%*@。因此@#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@*#@，多种模式相结合**%*%，以产生更大效果@*@#*。
另一方面@*@@，“以旧换新”既关联着刚需买家%#，也关联换房卖家*@@，是一场“双向奔赴”#@@，需要考虑更多细节和诚意#%%。例如在政策层面进行完善和监督*%*。扩大政策覆盖面%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%*##，换房人选择较少%%#%。在促成交易方面@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#%@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*，政府还应制定规则###，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等%*#*@。同时@#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#*%。另外@%#*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*#。而对于参与的房企、国企等来说**@，首先要拿出有品质的房源@*#%@，此前有部分地方新房房源品质较低#**，甚至被认为是售不出的“边角料”#@#%。
同时#%#%，需要适当延长置换时间@%%@。“以旧换新”规则下#**@#，对旧房售出有约定时限@#%@*，但当前销售时间均较长@*%%。“我们在实际操作中发现#@%*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交*@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#*，延长到半年左右##%@#。”李秀清说*%@*@。另外*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@%#*，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主#%，要能够按约定正常退还%%@@。
多位专家指出%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%%，要更精细化、接地气@**，尽可能满足各方诉求@%#*，才能落地见效*@#@%。（南方日报）
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