大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:25:10
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#**#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#*，在新一轮政策潮中@%%##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@#，几乎成为各地的“标配”%%@@%。
据不完全统计%@#%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*@，大湾区也已有6城“官宣”入局#@，其他城市也在积极探索实施%%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@@@。
5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*@*%。记者从花都房地产行业协会获悉@#***，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%@，并且交了新房定金##*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%，当天反馈比较理想*%%，“相信后续效果会不错”*%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)***#*。
4月30日@@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**@#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@@*%。
广东多城“官宣”入局@%@。3月1日*#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*##@，以惠城区为试点#%*。
4月23日*%#@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#**%。
4月30日*%#，中山6个部门联合发布措施#*@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@**@。
5月13日@#，佛山发布13条房地产新政@**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*%#*。
可以看出@**，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***@%。也有多地虽未“官宣”@%@，但也正探索实施%%#@。比如在江门@#@#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%@*@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%，目前两个项目成交约20套@@@**，咨询客户过千组**#%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@*#@，截至目前@%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##，并且预计还将有更多城市加入%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%%，由房企、中介机构、换房人共同完成%*@@。换房人认购房企新房并优先锁定%##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@%。若一定期限内旧房售出%***，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#，则房企退还新建商品住房认购金@#@@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@*#*。从全国范围内来看##@，目前%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。
二是房企收购模式#@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**@*#。比如在珠海%*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”***%，直接收购存量二手房以促成新房交易##@#。
三是政府收购模式%%%@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*%，由郑州城市发展集团为主体%%*%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%##%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*##%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@，并将其全部用于购买商品房%@@*#，无需卖房即可换新#%@。
四是政府补贴模式@*@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*%#*。
目前来看@@@@，三方联动是各个城市主推的模式#@%*，由于是基于市场自发行为%%%，房企的资金压力�##%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%。”李秀清介绍**%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%##%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*#@，换房人无法快速售出二手房%*#，交易周期过长#@#，不一定能促成“以旧换新”#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@#，由于新房选择的局限性较大%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#，惠及面不广#**#。
政府或国企收购模式@#，由于信用背书受到欢迎@*。但财政负担较大**#@，收购规模有限%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*%*@，面对庞大的二手房挂牌量%@@#，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡%#*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#，都存在资金平衡、盈亏的考验@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%#，避免闲置空置#***#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*#*@，有条件可以采取该模式#@。”罗异铿说%*#，而政府补贴模式@*@##，目前一般仅在非一线城市实施@*%%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%%#，住房“以旧换新”处于起步阶段@%@，实施时间较短%%%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*#@。但无论哪种“以旧换新”模式@#%，都是一场多方博弈@##@，一些共性问题亟待解决**。
一方面@##@，需要多方合力推进#*#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*%@*，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%，需要政府、企业、业主多方合力推进#%。”罗异铿提醒##%#%。因此%@@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%*@，多种模式相结合@@@，以产生更大效果#@*#。
另一方面*%#@，“以旧换新”既关联着刚需买家#%，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”#*%@@，需要考虑更多细节和诚意%#@%#。例如在政策层面进行完善和监督*#。扩大政策覆盖面%*#@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#，换房人选择较少%#@@。在促成交易方面#%@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#**%%，政府还应制定规则@#*#，确保各项优惠政策能落地*@@%%，比如契税减免、中介费减免等#*%**。同时#%*#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%%。另外%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说**%，首先要拿出有品质的房源##@##，此前有部分地方新房房源品质较低*@，甚至被认为是售不出的“边角料”%*#@%。
同时%%%*，需要适当延长置换时间##%#。“以旧换新”规则下*@%@，对旧房售出有约定时限*%，但当前销售时间均较长*%。“我们在实际操作中发现%@%%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高##，一直难以成交##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%*%#，延长到半年左右#@#%#。”李秀清说%#@#%。另外@*，也要确保参与的楼盘能正常交付##，并且对认购的定金要加强监管#@#，对于未能完成“以旧换新”的业主*%，要能够按约定正常退还@*。
多位专家指出%%%@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@，要更精细化、接地气##@，尽可能满足各方诉求**#，才能落地见效##*。（南方日报）
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