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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*%%，在新一轮政策潮中*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@%，几乎成为各地的“标配”%%@@。
据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%#，大湾区也已有6城“官宣”入局@@，其他城市也在积极探索实施@@%@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#@*。
5月15日起%%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#%。记者从花都房地产行业协会获悉%##*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##，并且交了新房定金%**%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍***@，当天反馈比较理想%@#%@，“相信后续效果会不错”*#%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@*%。
4月30日*%%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@#%。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**%，以惠城区为试点#*@。
4月23日*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%%。
4月30日*#，中山6个部门联合发布措施*%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%@%。同日%@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%。
5月13日##*，佛山发布13条房地产新政*#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@#*%。
可以看出%@%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%#。也有多地虽未“官宣”##@*%，但也正探索实施@#*。比如在江门#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@##。博富控股总裁助理李秀清介绍*%@*，目前两个项目成交约20套%**%#，咨询客户过千组@@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%#*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@%，截至目前*@%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@*，并且预计还将有更多城市加入%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@@@@，由房企、中介机构、换房人共同完成*@。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%@。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%%%%，则房企退还新建商品住房认购金%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##*。从全国范围内来看#%，目前#@@##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**#*#。
二是房企收购模式*%*#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@*。比如在珠海%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*%*，直接收购存量二手房以促成新房交易#%%。
三是政府收购模式@%%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%*，由郑州城市发展集团为主体@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@，同时换房者选购平台房源库中的新房*%%#%。还有一些地方特色的延伸@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*@*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*，并将其全部用于购买商品房*@#，无需卖房即可换新*@*%*。
四是政府补贴模式@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴###。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*@%%。
目前来看@*%%，三方联动是各个城市主推的模式*%#，由于是基于市场自发行为#%#，房企的资金压力�%#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@%@。”李秀清介绍#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%****，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*@@，换房人无法快速售出二手房%*%，交易周期过长#@@#%，不一定能促成“以旧换新”@#*%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*#@，由于新房选择的局限性较大**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%，惠及面不广#%%。
政府或国企收购模式%#@，由于信用背书受到欢迎##**。但财政负担较大*%#@，收购规模有限*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@%@，面对庞大的二手房挂牌量*#@#@，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡*##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#*%，都存在资金平衡、盈亏的考验#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@##，避免闲置空置#**。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*%*，有条件可以采取该模式#%#%*。”罗异铿说#%#@，而政府补贴模式#*，目前一般仅在非一线城市实施@%%，大部分城市的补贴力度也相对较小*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#%#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%**，住房“以旧换新”处于起步阶段**##*，实施时间较短@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则**%#%。但无论哪种“以旧换新”模式%%@*，都是一场多方博弈*%##@，一些共性问题亟待解决@@@%@。
一方面@@#，需要多方合力推进*@**#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*@#@#，需要政府、企业、业主多方合力推进@#%%*。”罗异铿提醒*%。因此*##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@#**，多种模式相结合@#@%，以产生更大效果*##@*。
另一方面*%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@@%@#，也关联换房卖家***@*，是一场“双向奔赴”@@@#，需要考虑更多细节和诚意@*%*。例如在政策层面进行完善和监督%@###。扩大政策覆盖面%@*%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*，换房人选择较少%#。在促成交易方面*%@*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*，政府还应制定规则%*@*@，确保各项优惠政策能落地%%%*，比如契税减免、中介费减免等##%%#。同时*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@##，让业主放心地参与到“以旧换新”中##%##。另外@*@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说%%@，首先要拿出有品质的房源#*@%，此前有部分地方新房房源品质较低@#，甚至被认为是售不出的“边角料”%#@#。
同时**%#，需要适当延长置换时间*%。“以旧换新”规则下#*%*，对旧房售出有约定时限@%@，但当前销售时间均较长%#@@。“我们在实际操作中发现%@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#*@*，一直难以成交#@%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%%#%，延长到半年左右*%#@。”李秀清说##@@。另外@%#@，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@，并且对认购的定金要加强监管*#%#%，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还##**@。
多位专家指出@*@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气@@%%，尽可能满足各方诉求%*@，才能落地见效%**@*。（南方日报）