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广东惠州颁发首批“湾区认证”证书
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*#%*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%*#，在新一轮政策潮中%#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%**@，几乎成为各地的“标配”@#@#*。
据不完全统计%%#%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*，大湾区也已有6城“官宣”入局%@，其他城市也在积极探索实施**%#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@##。
5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@@#。记者从花都房地产行业协会获悉#@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#*@#，并且交了新房定金*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##*%#，当天反馈比较理想%@%*，“相信后续效果会不错”@%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@*#@。
4月30日###，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%。
广东多城“官宣”入局*@#。3月1日#%#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@，以惠城区为试点@@。
4月23日@@%##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@。
4月30日%%#，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”###。同日%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**#%。
5月13日@@***，佛山发布13条房地产新政%%@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@*。
可以看出#****，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*#。也有多地虽未“官宣”*@@%，但也正探索实施@%*#%。比如在江门%@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*###。博富控股总裁助理李秀清介绍%##*，目前两个项目成交约20套#%@@*，咨询客户过千组%@*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*##@，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”###@，并且预计还将有更多城市加入%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@，由房企、中介机构、换房人共同完成#@%#。换房人认购房企新房并优先锁定#**%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*##。若一定期限内旧房售出@%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@*@，则房企退还新建商品住房认购金*#**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@*。从全国范围内来看*#*，目前*@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%*。
二是房企收购模式%@*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#。比如在珠海@##**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*@@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#*。
三是政府收购模式*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%@**。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%，由郑州城市发展集团为主体#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*#*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#%#。还有一些地方特色的延伸##，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#%，并将其全部用于购买商品房**@，无需卖房即可换新#%@。
四是政府补贴模式@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##*@。
目前来看*@%*%，三方联动是各个城市主推的模式@*#%，由于是基于市场自发行为**%，房企的资金压力�%%@**。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适###@。”李秀清介绍#@@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%@*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@%#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力***@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*@，换房人无法快速售出二手房%@*%@，交易周期过长%@%，不一定能促成“以旧换新”@%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@#，由于新房选择的局限性较大#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%##*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*#@@，惠及面不广@%@*。
政府或国企收购模式%@#，由于信用背书受到欢迎@%*。但财政负担较大@%***，收购规模有限@%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@%**，面对庞大的二手房挂牌量***@*，显得杯水车薪@%*%。另外还需考虑资金平衡*@@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%，都存在资金平衡、盈亏的考验#%@##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%%，避免闲置空置#*@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#%%*，有条件可以采取该模式##。”罗异铿说###，而政府补贴模式#@#，目前一般仅在非一线城市实施*%##@，大部分城市的补贴力度也相对较小###@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#*%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%**#，住房“以旧换新”处于起步阶段%%%，实施时间较短@**，并且不少地方仍待出台具体实施细则**##@。但无论哪种“以旧换新”模式**@#*，都是一场多方博弈#@*，一些共性问题亟待解决#%%%。
一方面*#%%，需要多方合力推进%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%#，单靠政府或市场的力量都十分有限@#@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进**@*#。”罗异铿提醒*@*。因此@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*@@%，多种模式相结合#%，以产生更大效果@#。
另一方面@#*，“以旧换新”既关联着刚需买家%@，也关联换房卖家%*，是一场“双向奔赴”@*，需要考虑更多细节和诚意%*%#。例如在政策层面进行完善和监督@***%。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*@，换房人选择较少#*%。在促成交易方面*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#@@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**%，政府还应制定规则*@%**，确保各项优惠政策能落地*%，比如契税减免、中介费减免等@#@。同时*%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@#。另外@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*%#。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源@**，此前有部分地方新房房源品质较低%%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”*#%#*。
同时@@，需要适当延长置换时间#@%。“以旧换新”规则下%@，对旧房售出有约定时限#@#%*，但当前销售时间均较长#%。“我们在实际操作中发现**@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#%**，一直难以成交%@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#*%，延长到半年左右@@@。”李秀清说*##%。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%%#，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主@@@%%，要能够按约定正常退还%*#%。
多位专家指出*#**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气*#%*，尽可能满足各方诉求@*@%，才能落地见效#%。（南方日报）