大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:57:20
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*###%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#，在新一轮政策潮中###，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%%*，几乎成为各地的“标配”*#@@。
据不完全统计%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@**，大湾区也已有6城“官宣”入局**#，其他城市也在积极探索实施##*@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@#@*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*%。
5月15日起%*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*##。记者从花都房地产行业协会获悉@*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@%%*，并且交了新房定金**%@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*##%，当天反馈比较理想#@%#，“相信后续效果会不错”@*%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**@#。
4月30日%*#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##*。
广东多城“官宣”入局%@*#。3月1日*@#*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@，以惠城区为试点#%%。
4月23日##@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%%%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@*@%。
4月30日%*，中山6个部门联合发布措施%#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%*。同日@##%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*###，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%%。
5月13日##*#@，佛山发布13条房地产新政@*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@@#。
可以看出*#@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*#%@。也有多地虽未“官宣”@#@#%，但也正探索实施@@。比如在江门@#%%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@@%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@@#@。博富控股总裁助理李秀清介绍##%，目前两个项目成交约20套@#，咨询客户过千组%**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%，截至目前%%*%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%，并且预计还将有更多城市加入%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%%#。换房人认购房企新房并优先锁定##%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#@%。若一定期限内旧房售出%#@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##*，则房企退还新建商品住房认购金**#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@*。从全国范围内来看#*，目前*#%%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##*#@。
二是房企收购模式#**，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*#@。比如在珠海@#*%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@*#，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*。
三是政府收购模式@%**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@##。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%***，由郑州城市发展集团为主体#%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%**@，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%*。还有一些地方特色的延伸@*%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@%@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**，并将其全部用于购买商品房*#*#，无需卖房即可换新##*%。
四是政府补贴模式##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**@。
目前来看@*%，三方联动是各个城市主推的模式*%@@，由于是基于市场自发行为@%，房企的资金压力�****#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**#。”李秀清介绍*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@*%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**%#，换房人无法快速售出二手房#%@，交易周期过长@%@，不一定能促成“以旧换新”*###。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@%@，由于新房选择的局限性较大%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@#*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#*，惠及面不广#*#。
政府或国企收购模式%**%*，由于信用背书受到欢迎@##。但财政负担较大@%#，收购规模有限*@*#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@%#%，面对庞大的二手房挂牌量#%**，显得杯水车薪##。另外还需考虑资金平衡@#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#，都存在资金平衡、盈亏的考验**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##*，避免闲置空置%%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#**#，有条件可以采取该模式*#%。”罗异铿说@%*@，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施%%@，大部分城市的补贴力度也相对较小#%@@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@%，住房“以旧换新”处于起步阶段%**#，实施时间较短**%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%*。但无论哪种“以旧换新”模式##，都是一场多方博弈***，一些共性问题亟待解决#@#@#。
一方面##@%*，需要多方合力推进@@@%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@@#@，单靠政府或市场的力量都十分有限%**，需要政府、企业、业主多方合力推进%**。”罗异铿提醒%#。因此%#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%%@，多种模式相结合#@@%，以产生更大效果%#%%*。
另一方面%#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@%@，也关联换房卖家*#*@，是一场“双向奔赴”*%%*#，需要考虑更多细节和诚意**@。例如在政策层面进行完善和监督@##%。扩大政策覆盖面@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##@%*，换房人选择较少%##@。在促成交易方面#%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%@@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*##%，政府还应制定规则##*%*，确保各项优惠政策能落地##@%@，比如契税减免、中介费减免等@%**。同时@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@*。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@#*。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源#%@，此前有部分地方新房房源品质较低%@%，甚至被认为是售不出的“边角料”*%。
同时*%#，需要适当延长置换时间#@#%%。“以旧换新”规则下#*%#，对旧房售出有约定时限%%*%#，但当前销售时间均较长#*#。“我们在实际操作中发现*%@@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%，一直难以成交*#%*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@*，延长到半年左右#%。”李秀清说**#*。另外@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付**%，并且对认购的定金要加强监管#%#*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@@，要能够按约定正常退还*#%。
多位专家指出#**@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气*##%，尽可能满足各方诉求@%@，才能落地见效%##@。（南方日报）
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