GGPoker(ggn666.com)
北京发布关于个别学校违反阳光招生行为核查处置通报
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@**@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%***%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#，在新一轮政策潮中*%@@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@，几乎成为各地的“标配”%*%%@。
据不完全统计%%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##，大湾区也已有6城“官宣”入局@*@%%，其他城市也在积极探索实施@##@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**%*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%@%。
5月15日起%*@@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉#@#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*，并且交了新房定金%#*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#，当天反馈比较理想%#%%，“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%**@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*%#。
4月30日%%#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*##%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#***。
广东多城“官宣”入局**。3月1日*%#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%*，以惠城区为试点@*。
4月23日*@%@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%%@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”##%。
4月30日*#%%@，中山6个部门联合发布措施@*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%##%。同日@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@#。
5月13日##@%，佛山发布13条房地产新政*@#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**#。
可以看出**%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@@。也有多地虽未“官宣”@@#，但也正探索实施%%#*。比如在江门*##@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#@%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%，目前两个项目成交约20套**，咨询客户过千组#**，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%@@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@#@，截至目前#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%#*@，并且预计还将有更多城市加入@@%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%%*，由房企、中介机构、换房人共同完成*@%。换房人认购房企新房并优先锁定#@@@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*%%。若一定期限内旧房售出%*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#**%，则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@@。从全国范围内来看#*@%%，目前*#@@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%。
二是房企收购模式#**@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@#*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%#%@。比如在珠海##@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易%%*@@。
三是政府收购模式***##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房###*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体*#%%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%*%，同时换房者选购平台房源库中的新房@%#。还有一些地方特色的延伸*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金***，并将其全部用于购买商品房#@**，无需卖房即可换新#%*%。
四是政府补贴模式@%%%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%@#%。
目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式%@@#，由于是基于市场自发行为**%#%，房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�***。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%。”李秀清介绍#@##*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#*#，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@，换房人无法快速售出二手房%%@#，交易周期过长%%，不一定能促成“以旧换新”*#%@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展***@，由于新房选择的局限性较大%%@*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*，惠及面不广%#%。
政府或国企收购模式%%*@@，由于信用背书受到欢迎%#*@。但财政负担较大#%，收购规模有限*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*@，面对庞大的二手房挂牌量*##，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡%**%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*##*，都存在资金平衡、盈亏的考验**#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%*，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@@，有条件可以采取该模式%#*#。”罗异铿说@%，而政府补贴模式%#，目前一般仅在非一线城市实施%%，大部分城市的补贴力度也相对较小@*#@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#%，住房“以旧换新”处于起步阶段##，实施时间较短*@#@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@。但无论哪种“以旧换新”模式%#%，都是一场多方博弈*#@，一些共性问题亟待解决*%。
一方面%#，需要多方合力推进@%%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#%，单靠政府或市场的力量都十分有限**，需要政府、企业、业主多方合力推进#*@%#。”罗异铿提醒@%#*。因此@%#*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@*，多种模式相结合*%%##，以产生更大效果@%*%#。
另一方面*#*，“以旧换新”既关联着刚需买家@#@，也关联换房卖家@*%，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意##%。例如在政策层面进行完善和监督*###*。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%*#，换房人选择较少%%。在促成交易方面%%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%*，政府还应制定规则#@@%*，确保各项优惠政策能落地*@*@，比如契税减免、中介费减免等%#%%*。同时%#*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%。而对于参与的房企、国企等来说#*@%%，首先要拿出有品质的房源*@，此前有部分地方新房房源品质较低%#%#%，甚至被认为是售不出的“边角料”*#@@%。
同时@%*%，需要适当延长置换时间**@%*。“以旧换新”规则下#%#*@，对旧房售出有约定时限*@##%，但当前销售时间均较长@#%。“我们在实际操作中发现@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%*@#，一直难以成交*#%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@%，延长到半年左右#%@。”李秀清说%###。另外*#*%，也要确保参与的楼盘能正常交付%#@*，并且对认购的定金要加强监管%#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@@，要能够按约定正常退还#@%。
多位专家指出@@*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*##@%，要更精细化、接地气#%*，尽可能满足各方诉求@@##，才能落地见效#%#@。（南方日报）