大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 14:16:17
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%，在新一轮政策潮中@%#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%@%*，几乎成为各地的“标配”*%。
据不完全统计@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#**#%，大湾区也已有6城“官宣”入局%*，其他城市也在积极探索实施%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*%。
5月15日起%#@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**。记者从花都房地产行业协会获悉@*%%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@，并且交了新房定金**%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%#@%，当天反馈比较理想%%%*，“相信后续效果会不错”##*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@***。
4月30日#*%*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%#%@。
广东多城“官宣”入局@%。3月1日%##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%##@，以惠城区为试点@**。
4月23日@%##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@#。
4月30日###，中山6个部门联合发布措施#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%%。同日*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*%。
5月13日@%###，佛山发布13条房地产新政*%#*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#*@。
可以看出@*@@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%%。也有多地虽未“官宣”@##，但也正探索实施%%。比如在江门@*#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@%%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#@@*，目前两个项目成交约20套@@@，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%#@*，截至目前%%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%，并且预计还将有更多城市加入@%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%，由房企、中介机构、换房人共同完成*##@#。换房人认购房企新房并优先锁定*%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#@*%。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@@#，则房企退还新建商品住房认购金**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%。从全国范围内来看#@，目前@###%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@。
二是房企收购模式#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##@%#。比如在珠海@%%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#%@。
三是政府收购模式@%##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%**%*，由郑州城市发展集团为主体**@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@*@。还有一些地方特色的延伸%%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%@%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%@，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新@*%。
四是政府补贴模式#*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*%。
目前来看@%，三方联动是各个城市主推的模式*#@，由于是基于市场自发行为@%@%%，房企的资金压力�%%@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@#%。”李秀清介绍%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#@%@，换房人无法快速售出二手房%@%，交易周期过长##，不一定能促成“以旧换新”%%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#*，由于新房选择的局限性较大*#%%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%*@%，惠及面不广*%%%%。
政府或国企收购模式##@，由于信用背书受到欢迎%*#。但财政负担较大@%，收购规模有限%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#，面对庞大的二手房挂牌量%%，显得杯水车薪@*%#。另外还需考虑资金平衡###，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%，都存在资金平衡、盈亏的考验*#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%，避免闲置空置%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%，有条件可以采取该模式#%*@%。”罗异铿说@*%*，而政府补贴模式%**##，目前一般仅在非一线城市实施@@%@@，大部分城市的补贴力度也相对较小##*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%@，住房“以旧换新”处于起步阶段#%%*，实施时间较短**@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@##。但无论哪种“以旧换新”模式*#，都是一场多方博弈#*#%@，一些共性问题亟待解决%*。
一方面*#@，需要多方合力推进@*%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@###，单靠政府或市场的力量都十分有限@*#@，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒@*#。因此%%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%%，多种模式相结合#%，以产生更大效果%*##*。
另一方面%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家*#@，也关联换房卖家%@@@@，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意@@@#@。例如在政策层面进行完善和监督@@#*%。扩大政策覆盖面%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#**@，换房人选择较少%%%*#。在促成交易方面%@@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**，政府还应制定规则*#**，确保各项优惠政策能落地#%*#@，比如契税减免、中介费减免等**#*。同时@*##%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@##*。另外#*%@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说%@，首先要拿出有品质的房源@@%，此前有部分地方新房房源品质较低%@#%，甚至被认为是售不出的“边角料”*@。
同时@#***，需要适当延长置换时间@@。“以旧换新”规则下@#@#，对旧房售出有约定时限@##*%，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现@@@%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@，延长到半年左右*%#*%。”李秀清说#%%*#。另外**#*，也要确保参与的楼盘能正常交付*#*@#，并且对认购的定金要加强监管##**%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@，要能够按约定正常退还@*%。
多位专家指出@#@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*##@@，要更精细化、接地气##*#*，尽可能满足各方诉求**，才能落地见效#*%@*。（南方日报）
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