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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*###，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*##*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中@%@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*，几乎成为各地的“标配”#@*%%。
据不完全统计##%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@#，大湾区也已有6城“官宣”入局@*#@，其他城市也在积极探索实施#**@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@#@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。
5月15日起*%%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*@%。记者从花都房地产行业协会获悉*%%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#*%%，并且交了新房定金%%@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*，当天反馈比较理想@#，“相信后续效果会不错”@*@@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**@#。
4月30日*@%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日@%#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%%，以惠城区为试点@%*#%。
4月23日%@#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#。
4月30日*@%，中山6个部门联合发布措施@@%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日#%，佛山发布13条房地产新政%%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%。
可以看出@@##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@。也有多地虽未“官宣”%#*，但也正探索实施#*#。比如在江门#@@*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#。博富控股总裁助理李秀清介绍*#*##，目前两个项目成交约20套@@，咨询客户过千组%#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@**@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#%，截至目前%@**@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##%，并且预计还将有更多城市加入@@@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@%%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%##*，由房企、中介机构、换房人共同完成#@*。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%##。若一定期限内旧房售出**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金*##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式###。从全国范围内来看**@%*，目前%@@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@%%@。
二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%**%%。比如在珠海##@#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*##，直接收购存量二手房以促成新房交易##@@。
三是政府收购模式@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%%*#，由郑州城市发展集团为主体@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@%。还有一些地方特色的延伸%#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%@#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@**，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新*@##。
四是政府补贴模式%##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@%*#。
目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式**%##，由于是基于市场自发行为#*%#，房企的资金压力�**@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#@#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**。”李秀清介绍@@#%%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%@#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#%**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%*%，换房人无法快速售出二手房%@@**，交易周期过长%**@%，不一定能促成“以旧换新”***%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@@@，由于新房选择的局限性较大#@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@，惠及面不广*@**。
政府或国企收购模式%@*@#，由于信用背书受到欢迎%%%*。但财政负担较大@@%#@，收购规模有限*##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套***%@，面对庞大的二手房挂牌量*#*，显得杯水车薪%*@%%。另外还需考虑资金平衡***，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@%%%，都存在资金平衡、盈亏的考验*##@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向####@，避免闲置空置@#***。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%，有条件可以采取该模式%@@。”罗异铿说%**，而政府补贴模式@#%，目前一般仅在非一线城市实施@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#@@，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*。但无论哪种“以旧换新”模式*#，都是一场多方博弈##@%%，一些共性问题亟待解决@##。
一方面%@，需要多方合力推进%@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##*，单靠政府或市场的力量都十分有限##%，需要政府、企业、业主多方合力推进@%%%%。”罗异铿提醒**%@。因此%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%*#*，多种模式相结合@@@@，以产生更大效果%%#%@。
另一方面@@**，“以旧换新”既关联着刚需买家%@**，也关联换房卖家@**#，是一场“双向奔赴”%%*，需要考虑更多细节和诚意%#%*%。例如在政策层面进行完善和监督@%*%。扩大政策覆盖面#%@##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%#，换房人选择较少*%**。在促成交易方面@*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%@@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%，政府还应制定规则*@#，确保各项优惠政策能落地%%*，比如契税减免、中介费减免等@%##。同时*%#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%#@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中**@%#。另外%%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%##。而对于参与的房企、国企等来说@@，首先要拿出有品质的房源*%@@@，此前有部分地方新房房源品质较低@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@。
同时###*，需要适当延长置换时间*#%。“以旧换新”规则下#@@*，对旧房售出有约定时限*#*，但当前销售时间均较长%*#。“我们在实际操作中发现%%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交##@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##，延长到半年左右%#%%。”李秀清说###@。另外##@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@#%%*，并且对认购的定金要加强监管#*，对于未能完成“以旧换新”的业主##，要能够按约定正常退还@#%#。
多位专家指出@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%%#，要更精细化、接地气**##@，尽可能满足各方诉求##*#*，才能落地见效##。（南方日报）