58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*#*#%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析##，整体来看###，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点**##。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%##*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@@@*%，2023年%#%%#，物管行业呈现明显分化的特点%#。

　　据中指研究院统计数据显示##%@，58家上市物企中@#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@%@*%，最后一名仅3.4亿元*#，为中天服务@%。

　　头部企业优势明显%%@%，“碧万绿”取得收入的前三名*%。其中*%@@*，2023年#%*，碧桂园服务实现营收426.1亿元#%*，同比增长3%@*@，营收规模排名第一%#@*。其次是万物云%#*，实现总收入约332亿元##@，同比增长10.2%#%@%。第三是绿城服务@%#@，收入173.9亿元##@，同比增长17.08%#**。不过#@%*，对比来看*@@*，第三名与前两名差距较大%*。

　　第二梯队的物企%*#@@，收入规模在100亿元-160亿元%*#@%，阵营内差距较小%@*。其中#%%，雅生活收入154.4亿元%%@，保利物业150.6亿元%%%，华润万象生活147.7亿元@#*#，中海物业130.5亿元@@，恒大物业124.9亿元#*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家****，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务*%#*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下**%%#，共17家#%%@*，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右@%*。

　　从上市物企营收增速来看#%，2023年回落明显%*@。克而瑞数据显示%%@*#，2023年*%@@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#，均值为48.85亿元*@，同比增长14.34%%@，增速较上年同期下降4.7个百分点*#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元##@@，同比增长8.6%#@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*%@#，下滑幅度整体较大@@@*。

　　对于收入增速下滑原因%**，亿翰智库分析@*%%%，一方面是受到地产开发下行影响*@**，增量市场交付有所减少@%@%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@%%%，增值服务收入也有所减少%*#*，同样受上游房地产企业影响%%%%，物企主动缩减非业主增值服务收入**#@@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利#%%#。

　　具体来看@@，中指研究院统计的58家上市物企中@%@，44家营收实现同比增长**#@@，14家出现下降@@@@。增幅排在第一的是建发物业*%*，同比增长55.83%；其次是滨江服务##@@@，增幅41.69%；第三是苏新服务%%%*%，增幅35.73%@#*@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@%%@#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@**%#。值得关注的是@*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#%@，营收也出现下降**。世茂服务营收82.03亿元%@*#@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*#%%#，同比下降1.64%*%。此外*@%@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%%，营收也都出现下滑#@#%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%%@@@，2023年物管行业整体是增收不增利@@@%，部分企业不仅利润下降%*#，还出现亏损##@。

　　58家上市物企中#%，49家实现盈利**#**，9家处于亏损状态@@*。其中@#*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@%%，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%#%@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务**，利润规模在5.2亿-7.5亿元%**。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*@。其中金科服务亏损最多%%*#，其次是建业新生活、佳兆业美好@@%。

　　年报显示%***，2023年%@*，金科服务净亏损9.82亿元%%#*，归母净亏损9.51亿元#%@*#。建业新生活亏损约5.78亿元@##，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%@@@，2022年同期为5.62亿元*@@%。

　　从净利润同比增速来看%@@，58家物企中%%@，刨除9家亏损企业@##@，28家企业净利润同比增长**@*，21家同比下降%@##。其中*@@%#，增速最高的是建发物业%%，净利润5.47亿元%@@%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#%%@，净利润7015万元*#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活##%@#，同比增长32.96%#@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%@%%#。其中*@，世茂服务降幅最大*#@*，净利润3.17亿元**，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@%@*，同比下降108.41%；另外%#*%，弘阳服务同比下降84.83%%*@*。

　　对于下降原因*##@@，弘阳服务称@#@%#，由于地产行业市场环境的不利影响%@%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低#%@*%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**@，降幅高达46.3%#%%%。

　　整体来看%#%*，2023年%#，上市物企增长质量有待提高@%%@。从行业层面来看*#%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元*%*#，同比增长6.8%#*##@，利润增速并未跑赢营收增速*@%。其中%@@，共24家物企出现毛利润下滑#*%%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@%**@，物业企业2023年利润下降@#，其实不是物业公司本身的问题@****，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#@*，2023年只不过是逐步回到真实的状态%*，当然***#，也有一些物业企业进行了大量收并购@@*，但实际上并没有完成所收购企业的融合*%%，或者未能真正达到原来的收购预期#%@%@，导致大量计提商誉减值**%#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%@。此外@#@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%，这也导致了利润下降#%，而这可能是一个短时的现象##@##。

　　此外@@，从盈利水平来看%@%，过半上市物企毛利率同比下降%#@%%。中指研究院统计的58家物企中%*，平均增速为-1.45%%@@%，其中*%*%，19家同比增幅为正@#*#*，39家增幅为负%*#@，典型的增收不增利*@*。具体来看#%##，降幅最大的是德商产投服务%***%，毛利率为26.84%@#@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@#@，毛利率24.94%##*#，同比下降6.95个百分点*#。

　　亿翰智库称%@#*，从利润率角度来看%%*#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@%，2023年平均毛利率约为20.25%%@，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点**@##，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%%。

　　万物云董事长朱保全认为*%%*，当下@#@#，很多企业毛利下滑%*#%#，其实就是财务报表的一次清洗@%，过去来自于关联单位的业务比例高#*，毛利也高#*，关联收入比例下降了*@*#@，毛利自然下降了*%%。

　　对于盈利水平的下降@%@#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@%*，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*@*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@**%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因#@%#，是对于关联企业的减值拨备**#。受地产开发流动性危机影响*%@%，关联方应收款风险上升*%#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@@%。

　　对于利润下降**，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备*@**。其称%*@，出于谨慎性原则@@%#%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元*%*。

　　建业新生活公告也指出%%*，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模***#，导致该分部收入和盈利能力下降%%%#。

　　据了解@#@，2023年*@%@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#*@，同比大增548.41%@@*#。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%*#*@。

　　此外#%@，弘阳服务利润显著下降%%*#@，主要因房地产行业市场环境变动%%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加%#*。数据显示#*@@*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元***##，较2022年的927.4万元同比增长85.42%*#。

　　还有雅生活##，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@*%@，同比增长14.9%*%。

　　雅生活指出*##*@，净利润下滑的原因@**%，一是业务结构调整#%%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则##%*，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@%##。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@*#@@，2023年@#，部分企业关联方面临流动性困境%@%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*##，坏账风险加大%##@%，利润“失血”***%。不过#@%@，商誉及无形资产占净资产的比重下降@%#*，商誉减值对物企利润的冲击减弱##，但企业出于谨慎考虑@*，计提商誉减值准备%@*%，对利润的影响仍需时间消化%#%。其中%#，国企凭借稳定关联方的加持##@##，受减值影响较低%@，利润及利润率仍有保障%#。

　　牛晓娟进一步称%#@%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*%，物企仍需进一步提升自身的独立性%#%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元@@，通过招投标、合资合作、并购等方式%#%*，降低关联方项目供给占比@@，使业务开展更加科学合理##。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*@%，地产开发行业遭遇现金流挑战%**，违约不断*#%%%，对于关联度较高的物业企业来说*@#%，有了前车之鉴%#@@@，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@%@#*。

　　在2023年物企业绩发布会上*@%@，“经营性现金流”成为高频词之一*#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@*%@@，行业内的流动比率均值约为1.86*%@，处于良好的合理区间%@%%@。其中52家物企的流动比率大于1#*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%@。

　　克而瑞显示%*，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元###@，较同期增长10.4%#*##，增速由负转正@%%%，7成以上的企业现金及现金等价物提升*@*。

　　其中@**@，万物云现金及现金等价物最高%*，为157.45亿元；其次是华润万象生活##*%#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#*#@*，为126.37亿元%%#@%。

　　从经营性现金流净额表现来看@%，企业安全系数也正在提高@*。多家上市物企盈余保障倍数超过1%@#，如世茂服务该比例高达3.25@@。

　　即便如此*@#*，仍要关注应收账款的潜在风险#%。从整体情况来看@@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#@，同比增长13.45%*%，较上年同期下降19.9个百分点@##*%，但仍高于营收增速(7.19%)%%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@*#，下降的企业不足2成*##，应收账款回收难度依然较大#@，坏账风险依然存在##@@。

　　以建业新生活为例*#，2023年@*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%@，占总规模比例约57.01%@*%，虽然呈下降趋势@%@@，但是这个比例仍然较高%*#，业绩未能摆脱地产公司的影响*%@#。

　　牛晓娟指出#%@*@，总体来看@#%*，随着企业独立性的进一步提升@*@*，在经历了前两年大额计提减值后**%*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转**%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控####。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*%@*%，有业内人士分析#%，物企整体盈利水平仍将持续下降@%*%。那么@##%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#*##，构建服务价格动态调整机制***，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度*@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务*#。

　　展望未来#@*@%，牛晓娟认为@@%**，物业企业为实现业绩增长%@#%%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*@#*%。从行业长远发展看%*，做好基础服务的同时**@%*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*%#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@@，如何充分发掘物业的自身优势%%%，进一步激活多元赛道潜力%*@%%，是行业面临的重要课题##，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@%**。

　　牛晓娟进一步指出%#%，物业服务企业要顺势而为@%#，积极拥抱科技%%，将新技术不断应用于管理和服务@##，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案##*%*，不断打破服务边界#*@@，满足不同业态的物业管理需求@#@%，开启“智慧物管”新时代%@*。

　　牛晓娟表示@#*@，随着行业发展节奏放缓#@，由高速发展转为高质量发展#%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求#*#%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的##*，物业服务质量与员工的素质息息相关*@@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**#*，招聘更多专业人才%##，实现组织结构的优化及员工素质的提升#*，为企业未来发展积蓄能量@%@。

　　“总体来看%#，物管行业虽然步入低速增长时代#@@**，但仍充满机遇%%*%#。未来%#*，物企仍将顺势而为%@##@，不断开拓创新***%@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*@%#。”牛晓娟说##。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报