大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:47:59
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@@%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*@#，在新一轮政策潮中**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%%，几乎成为各地的“标配”%%。
据不完全统计#%%#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#*，其他城市也在积极探索实施****#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@#。
5月15日起*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*。记者从花都房地产行业协会获悉#@@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##*%@，并且交了新房定金@**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想%*，“相信后续效果会不错”**#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日@%##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*。
广东多城“官宣”入局##。3月1日%#@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*#*#，以惠城区为试点@*#*。
4月23日*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#*@。
4月30日**%，中山6个部门联合发布措施#@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@**%。同日@#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%**。
5月13日##，佛山发布13条房地产新政%##，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#。
可以看出%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##**。也有多地虽未“官宣”@##%，但也正探索实施%@#。比如在江门@@%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@@。博富控股总裁助理李秀清介绍@@@@@，目前两个项目成交约20套@%，咨询客户过千组##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@*#@，截至目前*@##%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#@，并且预计还将有更多城市加入%*@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%%*@。换房人认购房企新房并优先锁定%*@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%。若一定期限内旧房售出*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%，则房企退还新建商品住房认购金@@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##*。从全国范围内来看@%%@@，目前#**#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%**。
二是房企收购模式@*@@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%#。比如在珠海*#*%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#，直接收购存量二手房以促成新房交易%@%。
三是政府收购模式##%*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@@，由郑州城市发展集团为主体@@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@*，同时换房者选购平台房源库中的新房%##%。还有一些地方特色的延伸**%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*@#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%@#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*#*，并将其全部用于购买商品房**，无需卖房即可换新%@*。
四是政府补贴模式@%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@@。
目前来看%*##%，三方联动是各个城市主推的模式*@@%，由于是基于市场自发行为%*%，房企的资金压力�#@*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%@@。”李秀清介绍%##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%%@@，换房人无法快速售出二手房@*#@#，交易周期过长*%*，不一定能促成“以旧换新”@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%，由于新房选择的局限性较大@**%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等**#，惠及面不广*@@。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎*%*@#。但财政负担较大@*%*#，收购规模有限*#*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%@%%，面对庞大的二手房挂牌量%%@@，显得杯水车薪%@@@%。另外还需考虑资金平衡#%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@*，都存在资金平衡、盈亏的考验%@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%#%，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市###，有条件可以采取该模式%*@**。”罗异铿说**%@，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施*#@，大部分城市的补贴力度也相对较小@%#*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%##，住房“以旧换新”处于起步阶段*%@，实施时间较短@@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@@。但无论哪种“以旧换新”模式%*#%#，都是一场多方博弈**@%@，一些共性问题亟待解决###%#。
一方面*%，需要多方合力推进@##%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%#*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*%*，需要政府、企业、业主多方合力推进@#。”罗异铿提醒@%。因此@@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@@#，多种模式相结合%%%*，以产生更大效果%#%。
另一方面#%@@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%%，也关联换房卖家%#%%%，是一场“双向奔赴”%##，需要考虑更多细节和诚意##@##。例如在政策层面进行完善和监督%*。扩大政策覆盖面*%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@%#*，换房人选择较少@%#。在促成交易方面%@@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策***@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##%@%，政府还应制定规则@%*，确保各项优惠政策能落地%%#@，比如契税减免、中介费减免等*#@。同时##@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#**@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%。另外@*@@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说%*#@，首先要拿出有品质的房源%@，此前有部分地方新房房源品质较低*@，甚至被认为是售不出的“边角料”##@。
同时%#*，需要适当延长置换时间@*@*。“以旧换新”规则下*#%，对旧房售出有约定时限*%%**，但当前销售时间均较长#***。“我们在实际操作中发现#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@*，一直难以成交@#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%，延长到半年左右@#@#。”李秀清说%#。另外%@，也要确保参与的楼盘能正常交付*@#@#，并且对认购的定金要加强监管%%*@@，对于未能完成“以旧换新”的业主**@，要能够按约定正常退还%%。
多位专家指出@***%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@#，要更精细化、接地气*%#，尽可能满足各方诉求##，才能落地见效*%。（南方日报）
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