大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:53:02
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中新网广东：将推动“大湾区PASS”便利人员跨境往来
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**@**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%#，在新一轮政策潮中#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%，几乎成为各地的“标配”@#*@。
据不完全统计@*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%@@，大湾区也已有6城“官宣”入局#*，其他城市也在积极探索实施*%%%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�***#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@*@。
5月15日起@#*#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@*。记者从花都房地产行业协会获悉%###*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@@%*，并且交了新房定金*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%##，当天反馈比较理想@%%，“相信后续效果会不错”@%%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%#。
4月30日*@#%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#。
广东多城“官宣”入局**@%*。3月1日*%@@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%@#，以惠城区为试点#%%#。
4月23日%%#%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@%#。
4月30日#%*%*，中山6个部门联合发布措施@#**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%。同日###，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日%*%@@，佛山发布13条房地产新政#*@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%#*。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@@%%。也有多地虽未“官宣”*#，但也正探索实施*%。比如在江门@#*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#*%。博富控股总裁助理李秀清介绍#@，目前两个项目成交约20套#***，咨询客户过千组#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%*，截至目前*@%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%##，并且预计还将有更多城市加入**@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#*%，由房企、中介机构、换房人共同完成@%*%@。换房人认购房企新房并优先锁定@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%。若一定期限内旧房售出%**%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%*@*，则房企退还新建商品住房认购金*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%#%@。从全国范围内来看##@*，目前#@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。
二是房企收购模式%%%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房***#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海%@##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%%，直接收购存量二手房以促成新房交易%@。
三是政府收购模式*#@*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%@#*，由郑州城市发展集团为主体*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%，同时换房者选购平台房源库中的新房**@。还有一些地方特色的延伸@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##%@*，并将其全部用于购买商品房@#%%#，无需卖房即可换新*%##%。
四是政府补贴模式#@%@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看##*@@，三方联动是各个城市主推的模式*@*#，由于是基于市场自发行为#@#%，房企的资金压力蠤#%%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#。”李秀清介绍#**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@##@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%@%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@%#，换房人无法快速售出二手房%#，交易周期过长%@，不一定能促成“以旧换新”%#%*#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@，由于新房选择的局限性较大%@%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@##%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@%%，惠及面不广@@*@%。
政府或国企收购模式@@#*，由于信用背书受到欢迎*%*%@。但财政负担较大*@*，收购规模有限%##%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%#%，面对庞大的二手房挂牌量@#*#@，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@*，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@*%，避免闲置空置@@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市##***，有条件可以采取该模式%%*。”罗异铿说%*%，而政府补贴模式%###，目前一般仅在非一线城市实施#%%@，大部分城市的补贴力度也相对较小#**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段#**，实施时间较短*@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@##%*。但无论哪种“以旧换新”模式*#*，都是一场多方博弈**，一些共性问题亟待解决%@。
一方面#%，需要多方合力推进@**#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%*，需要政府、企业、业主多方合力推进@#。”罗异铿提醒*#%@。因此@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%#*，多种模式相结合%@@，以产生更大效果%%%#*。
另一方面%%%，“以旧换新”既关联着刚需买家##，也关联换房卖家#@#%，是一场“双向奔赴”@#，需要考虑更多细节和诚意#*@#。例如在政策层面进行完善和监督***@。扩大政策覆盖面**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@，换房人选择较少###**。在促成交易方面**#%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%，政府还应制定规则*%*%%，确保各项优惠政策能落地*@*，比如契税减免、中介费减免等*@。同时@*@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*#%。另外@**@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说@#*，首先要拿出有品质的房源##***，此前有部分地方新房房源品质较低%%，甚至被认为是售不出的“边角料”#%。
同时%*，需要适当延长置换时间@*#%。“以旧换新”规则下*#@，对旧房售出有约定时限%@*，但当前销售时间均较长%@。“我们在实际操作中发现@#%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*%*，一直难以成交#*@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%，延长到半年左右%@#@@。”李秀清说@#。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付@###*，并且对认购的定金要加强监管%@，对于未能完成“以旧换新”的业主@@%，要能够按约定正常退还*%###。
多位专家指出#@*%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%，要更精细化、接地气##@@，尽可能满足各方诉求@*#%，才能落地见效@%。（南方日报）
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