58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%@#%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%@%@@，整体来看@*，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@@#。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@##，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%##，2023年%@，物管行业呈现明显分化的特点%#*。

　　据中指研究院统计数据显示@*#**，58家上市物企中@%@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元%@，最后一名仅3.4亿元#%#*%，为中天服务*@。

　　头部企业优势明显#@%，“碧万绿”取得收入的前三名%##@*。其中%@，2023年@*，碧桂园服务实现营收426.1亿元*@*，同比增长3%@@，营收规模排名第一@#*#。其次是万物云%*#%，实现总收入约332亿元%#%#，同比增长10.2%@#%@。第三是绿城服务###，收入173.9亿元#*#，同比增长17.08%##%#%。不过#@#@，对比来看%#@%%，第三名与前两名差距较大***%#。

　　第二梯队的物企%**@@，收入规模在100亿元-160亿元@%*@，阵营内差距较小%%%。其中@*#*#，雅生活收入154.4亿元#@，保利物业150.6亿元#*，华润万象生活147.7亿元@%#%*，中海物业130.5亿元%@*，恒大物业124.9亿元%*@@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%**，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#@%%#。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@#%，共17家#*，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%*@*。

　　从上市物企营收增速来看##，2023年回落明显@*@。克而瑞数据显示@*%#%，2023年*@*#%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元**@%%，均值为48.85亿元#%%@，同比增长14.34%**@%，增速较上年同期下降4.7个百分点@@*@。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%##，同比增长8.6%#@##，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点**%%%，下滑幅度整体较大@%#。

　　对于收入增速下滑原因@*，亿翰智库分析%*，一方面是受到地产开发下行影响##，增量市场交付有所减少@@#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外**%*，增值服务收入也有所减少#*@，同样受上游房地产企业影响%#，物企主动缩减非业主增值服务收入%*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利**。

　　具体来看%%*#，中指研究院统计的58家上市物企中#%%，44家营收实现同比增长@#@#@，14家出现下降*#@#。增幅排在第一的是建发物业@***#，同比增长55.83%；其次是滨江服务%%*#@，增幅41.69%；第三是苏新服务##，增幅35.73%@@%@*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%#%，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*##。值得关注的是%%#，规模排名靠前的世茂服务、融创服务#@%#%，营收也出现下降##@。世茂服务营收82.03亿元%#，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*@*##，同比下降1.64%@#%。此外#@#%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*%，营收也都出现下滑%@@*。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#%%，2023年物管行业整体是增收不增利@%*，部分企业不仅利润下降#%%@@，还出现亏损###。

　　58家上市物企中**%，49家实现盈利##%@%，9家处于亏损状态@*。其中@%*#@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#%@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业%#@%%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务#%，利润规模在5.2亿-7.5亿元%#%%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@%*%*。其中金科服务亏损最多*@*，其次是建业新生活、佳兆业美好**@。

　　年报显示*%@@，2023年%#@*，金科服务净亏损9.82亿元#%，归母净亏损9.51亿元**。建业新生活亏损约5.78亿元*#%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%*，2022年同期为5.62亿元%%%@。

　　从净利润同比增速来看@##@#，58家物企中#**，刨除9家亏损企业@@#*，28家企业净利润同比增长@#，21家同比下降@%%@@。其中#*%*，增速最高的是建发物业@*，净利润5.47亿元****%，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*#%%@，净利润7015万元###*#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%#*，同比增长32.96%**。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@*%%#。其中**%@*，世茂服务降幅最大@*%#%，净利润3.17亿元#%#%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务#%##，同比下降108.41%；另外@*@*%，弘阳服务同比下降84.83%#**@。

　　对于下降原因#@%@*，弘阳服务称*@%*，由于地产行业市场环境的不利影响%@%@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低##@%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元*@，降幅高达46.3%#*%%#。

　　整体来看%@@%，2023年#@%**，上市物企增长质量有待提高%#。从行业层面来看@#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@，同比增长6.8%%*#@*，利润增速并未跑赢营收增速*#*。其中#**，共24家物企出现毛利润下滑#*@@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%%#，物业企业2023年利润下降@#@，其实不是物业公司本身的问题#%%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*@@，2023年只不过是逐步回到真实的状态**%，当然*%*#，也有一些物业企业进行了大量收并购@##@#，但实际上并没有完成所收购企业的融合@@，或者未能真正达到原来的收购预期%*，导致大量计提商誉减值@*@#%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面##。此外%%%%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清*@@@*，这也导致了利润下降%%，而这可能是一个短时的现象##**。

　　此外#@，从盈利水平来看@**##，过半上市物企毛利率同比下降*@*%。中指研究院统计的58家物企中##，平均增速为-1.45%#%%，其中@***，19家同比增幅为正#@，39家增幅为负#@*#@，典型的增收不增利%%。具体来看@%@，降幅最大的是德商产投服务@*，毛利率为26.84%@@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@*，毛利率24.94%%%*#@，同比下降6.95个百分点@%。

　　亿翰智库称%*@@，从利润率角度来看*##*，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*@，2023年平均毛利率约为20.25%#@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%%%，净利率以及归母净利率相对保持稳定#*#。

　　万物云董事长朱保全认为**，当下%@%%，很多企业毛利下滑@%%#，其实就是财务报表的一次清洗#%@%，过去来自于关联单位的业务比例高**，毛利也高@@*，关联收入比例下降了@%*，毛利自然下降了@*#。

　　对于盈利水平的下降@##，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升@*，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升**%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是##@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*%@#，是对于关联企业的减值拨备@*。受地产开发流动性危机影响#*##，关联方应收款风险上升*%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@*。

　　对于利润下降%**，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备@#*@*。其称%%#，出于谨慎性原则%@@%%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元##。

　　建业新生活公告也指出**，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%###，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@#，导致该分部收入和盈利能力下降#**##。

　　据了解%*@，2023年#%%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元*%##@，同比大增548.41%*##*@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因**%%@。

　　此外@*#@#，弘阳服务利润显著下降%*，主要因房地产行业市场环境变动*##*，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加**@。数据显示@@，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*%##%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@@@*@。

　　还有雅生活%*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元##*，同比增长14.9%**%%。

　　雅生活指出*@，净利润下滑的原因#%@#，一是业务结构调整%#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#%@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称*#，2023年#%%*@，部分企业关联方面临流动性困境%**，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%#，坏账风险加大#%*#，利润“失血”**%%%。不过%%@，商誉及无形资产占净资产的比重下降**#**，商誉减值对物企利润的冲击减弱@*@，但企业出于谨慎考虑@#%#%，计提商誉减值准备#@，对利润的影响仍需时间消化@*#*。其中%***，国企凭借稳定关联方的加持@%**，受减值影响较低%%%#%，利润及利润率仍有保障***@。

　　牛晓娟进一步称*##，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响**@，物企仍需进一步提升自身的独立性@@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#%%%，通过招投标、合资合作、并购等方式@*%%，降低关联方项目供给占比%%@，使业务开展更加科学合理@%*%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线@%，地产开发行业遭遇现金流挑战%@##%，违约不断%#%*，对于关联度较高的物业企业来说#*，有了前车之鉴**%#*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@%@#。

　　在2023年物企业绩发布会上%#**#，“经营性现金流”成为高频词之一#%**。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本#%#**，行业内的流动比率均值约为1.86*@%*#，处于良好的合理区间#*。其中52家物企的流动比率大于1#@*@，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量*@。

　　克而瑞显示%@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%#*，较同期增长10.4%#%%@#，增速由负转正@@，7成以上的企业现金及现金等价物提升#%@%%。

　　其中*@##*，万物云现金及现金等价物最高#@@，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*%%%，为126.37亿元#@。

　　从经营性现金流净额表现来看##，企业安全系数也正在提高@@##。多家上市物企盈余保障倍数超过1#@#%%，如世茂服务该比例高达3.25*%。

　　即便如此*%#@，仍要关注应收账款的潜在风险@%。从整体情况来看##*%*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**，同比增长13.45%%*，较上年同期下降19.9个百分点#@##，但仍高于营收增速(7.19%)%*#@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@%，下降的企业不足2成#@@，应收账款回收难度依然较大@@%，坏账风险依然存在%##*。

　　以建业新生活为例##**，2023年%*，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@##*，占总规模比例约57.01%##，虽然呈下降趋势#%%，但是这个比例仍然较高%@@，业绩未能摆脱地产公司的影响@%@。

　　牛晓娟指出@%%*#，总体来看%*%@*，随着企业独立性的进一步提升##，在经历了前两年大额计提减值后***，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@%#**，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%#*，有业内人士分析##，物企整体盈利水平仍将持续下降@***。那么%%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议@*，构建服务价格动态调整机制@#*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度##*@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务**@。

　　展望未来@***，牛晓娟认为@**%%，物业企业为实现业绩增长*#@*@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*#%@@。从行业长远发展看*%@@，做好基础服务的同时#%，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%@%，如何充分发掘物业的自身优势#@@#%，进一步激活多元赛道潜力%@，是行业面临的重要课题*%*%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*@。

　　牛晓娟进一步指出##，物业服务企业要顺势而为@#@@%，积极拥抱科技#%@#，将新技术不断应用于管理和服务@*%@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案%***，不断打破服务边界%*@@#，满足不同业态的物业管理需求#@，开启“智慧物管”新时代@@*#*。

　　牛晓娟表示@#*，随着行业发展节奏放缓#**@%，由高速发展转为高质量发展*%@@#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@*%#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的##，物业服务质量与员工的素质息息相关%@*，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**，招聘更多专业人才#*@，实现组织结构的优化及员工素质的提升@*%%@，为企业未来发展积蓄能量%*。

　　“总体来看#@#%@，物管行业虽然步入低速增长时代@*@%，但仍充满机遇%%#@。未来%#@@，物企仍将顺势而为*#，不断开拓创新#@@%@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*%#*。”牛晓娟说@#@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报