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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中*#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#*#，几乎成为各地的“标配”*%*@#。
据不完全统计%@***，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##@#，大湾区也已有6城“官宣”入局*@，其他城市也在积极探索实施#@*@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。
5月15日起**，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%*%@。记者从花都房地产行业协会获悉#@*#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@，并且交了新房定金*%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#，当天反馈比较理想**@，“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*。
4月30日*@%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措####。
广东多城“官宣”入局#%%。3月1日*#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%**%，以惠城区为试点@@@%*。
4月23日###%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#*#@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#。
4月30日@%，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@%@。同日@%%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@**@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%@。
5月13日%#**，佛山发布13条房地产新政@%%@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**。
可以看出*@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@*。也有多地虽未“官宣”#@%，但也正探索实施%@。比如在江门%@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%**@。博富控股总裁助理李秀清介绍**@%@，目前两个项目成交约20套%%，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#@，截至目前*#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%%@@，并且预计还将有更多城市加入@#%@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%***#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#@，由房企、中介机构、换房人共同完成@%%*@。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@*。若一定期限内旧房售出@@@#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%#，则房企退还新建商品住房认购金@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@@@%。从全国范围内来看*#*%@，目前%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@@%@。
二是房企收购模式%%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%%%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%@#。比如在珠海@@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#*。
三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@*%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%##，由郑州城市发展集团为主体#@##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%%，同时换房者选购平台房源库中的新房%*#@#。还有一些地方特色的延伸****#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@**%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房%%%，无需卖房即可换新#*。
四是政府补贴模式**，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@**@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**@#%。
目前来看@@*，三方联动是各个城市主推的模式%#@，由于是基于市场自发行为@%*#，房企的资金压力蠤@#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#@@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#*#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*@。”李秀清介绍%@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位***#，换房人无法快速售出二手房*@@@%，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”%#%%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*@#，由于新房选择的局限性较大*@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%#%，惠及面不广@%。
政府或国企收购模式#@#%*，由于信用背书受到欢迎%*#*%。但财政负担较大%%%@，收购规模有限@@%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##，面对庞大的二手房挂牌量##*@，显得杯水车薪%*%*。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置@*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市**#，有条件可以采取该模式@*。”罗异铿说%%*%，而政府补贴模式#%#，目前一般仅在非一线城市实施#%@@，大部分城市的补贴力度也相对较小#*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##%，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短*@#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*%#。但无论哪种“以旧换新”模式@%，都是一场多方博弈*##*%，一些共性问题亟待解决**@。
一方面@%@%%，需要多方合力推进@#**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@%%%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#%。”罗异铿提醒##*%%。因此*@%*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@#%*，多种模式相结合@%%@，以产生更大效果##。
另一方面#*@*%，“以旧换新”既关联着刚需买家@##@，也关联换房卖家%@@#@，是一场“双向奔赴”*#，需要考虑更多细节和诚意%*。例如在政策层面进行完善和监督#@@。扩大政策覆盖面@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#，换房人选择较少@%*@。在促成交易方面@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@#@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#%，政府还应制定规则@%%%，确保各项优惠政策能落地##*@%，比如契税减免、中介费减免等**#。同时@%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中##%。另外*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##%@@。而对于参与的房企、国企等来说#@@，首先要拿出有品质的房源%*%@*，此前有部分地方新房房源品质较低%%#，甚至被认为是售不出的“边角料”##。
同时%#%%，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下#%*，对旧房售出有约定时限*%#%*，但当前销售时间均较长@@#**。“我们在实际操作中发现%%*#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交%#@#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@@@，延长到半年左右*%。”李秀清说##。另外#*@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@#%，并且对认购的定金要加强监管*@%**，对于未能完成“以旧换新”的业主%*%*@，要能够按约定正常退还%#。
多位专家指出@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%##，要更精细化、接地气*##，尽可能满足各方诉求#**##，才能落地见效**%%#。（南方日报）