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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@@##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%@%，在新一轮政策潮中#*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*##*，几乎成为各地的“标配”#%#*。
据不完全统计##@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%#，大湾区也已有6城“官宣”入局%%，其他城市也在积极探索实施%*@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”***%。
5月15日起@%%##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动###。记者从花都房地产行业协会获悉%@#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@*@，并且交了新房定金%#@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想*%#，“相信后续效果会不错”%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%*。
4月30日@*%#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局@@@。3月1日*%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%，以惠城区为试点@*。
4月23日#*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%*。
4月30日**@，中山6个部门联合发布措施*%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@。同日#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%%*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#%#@。
5月13日%**，佛山发布13条房地产新政%@@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###。
可以看出*@#%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#%#。也有多地虽未“官宣”*%*%#，但也正探索实施*##%#。比如在江门####@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@**。博富控股总裁助理李秀清介绍%**，目前两个项目成交约20套*#@，咨询客户过千组#@@##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%@@@，截至目前@@@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*，并且预计还将有更多城市加入#%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成***。换房人认购房企新房并优先锁定@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%#@@。若一定期限内旧房售出**#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@@%*，则房企退还新建商品住房认购金@#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看%%，目前###，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*。
二是房企收购模式@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%#@*。比如在珠海*@%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%##，直接收购存量二手房以促成新房交易##@。
三是政府收购模式*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%*##。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%#%，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**@%，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%。还有一些地方特色的延伸%#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%*，并将其全部用于购买商品房%%@#%，无需卖房即可换新*%。
四是政府补贴模式*@#@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%#@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*##。
目前来看*@@，三方联动是各个城市主推的模式@%***，由于是基于市场自发行为***#，房企的资金压力�##。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##*##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%。”李秀清介绍*#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%，换房人无法快速售出二手房#*%，交易周期过长*@%#，不一定能促成“以旧换新”@#%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@%@%，由于新房选择的局限性较大@***#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%，惠及面不广#@*。
政府或国企收购模式##*%%，由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大@#*，收购规模有限%#*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*#，面对庞大的二手房挂牌量@%@，显得杯水车薪*#*%#。另外还需考虑资金平衡%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%#，都存在资金平衡、盈亏的考验***#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@，避免闲置空置#@%#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%%@，有条件可以采取该模式%*@#*。”罗异铿说@@#，而政府补贴模式%@%#，目前一般仅在非一线城市实施*@@#%，大部分城市的补贴力度也相对较小%#**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%*#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段**##，实施时间较短%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则**。但无论哪种“以旧换新”模式#@，都是一场多方博弈***，一些共性问题亟待解决@@%*。
一方面%*#@，需要多方合力推进#*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*@，需要政府、企业、业主多方合力推进###%。”罗异铿提醒@%*。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##*，多种模式相结合#@@，以产生更大效果%*%%#。
另一方面%*，“以旧换新”既关联着刚需买家#@@，也关联换房卖家#*#，是一场“双向奔赴”**，需要考虑更多细节和诚意@%。例如在政策层面进行完善和监督*#。扩大政策覆盖面@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#**，换房人选择较少%#@@@。在促成交易方面%%%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则*#%%，确保各项优惠政策能落地@@##，比如契税减免、中介费减免等%***。同时#@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#**%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*%@@。另外*#*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@#。而对于参与的房企、国企等来说#%，首先要拿出有品质的房源*#*#*，此前有部分地方新房房源品质较低#@，甚至被认为是售不出的“边角料”%@%%*。
同时*#%**，需要适当延长置换时间*@*。“以旧换新”规则下%%#%#，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长@@。“我们在实际操作中发现**@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高**%%，一直难以成交@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@##，延长到半年左右@##*@。”李秀清说@@@##。另外#@#*%，也要确保参与的楼盘能正常交付%@，并且对认购的定金要加强监管%%%%*，对于未能完成“以旧换新”的业主%**，要能够按约定正常退还#*@@。
多位专家指出*%##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%@，要更精细化、接地气@#，尽可能满足各方诉求@#@，才能落地见效#**#。（南方日报）