大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:14:15
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@%，在新一轮政策潮中*@@#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#，几乎成为各地的“标配”%**@。
据不完全统计*#*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@*@@，大湾区也已有6城“官宣”入局%#*%，其他城市也在积极探索实施#@*##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*#@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。
5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%。记者从花都房地产行业协会获悉*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@%@*，并且交了新房定金#@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%***，当天反馈比较理想%%@@*，“相信后续效果会不错”@#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@。
4月30日#@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局%%。3月1日*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*%，以惠城区为试点@@@#%。
4月23日@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*%*@。
4月30日*@#@，中山6个部门联合发布措施#*@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#。同日*##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*。
5月13日@#@，佛山发布13条房地产新政#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###*。
可以看出%*%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@*。也有多地虽未“官宣”%@#%，但也正探索实施%*。比如在江门**#%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%@*。博富控股总裁助理李秀清介绍#*#，目前两个项目成交约20套%*，咨询客户过千组@@%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%%，截至目前@%%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*，并且预计还将有更多城市加入@%@#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#@**，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#@%@，由房企、中介机构、换房人共同完成#*%。换房人认购房企新房并优先锁定%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**#*%。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*，则房企退还新建商品住房认购金*@%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%*。从全国范围内来看*@，目前%@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#**#@。
二是房企收购模式@*%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房***%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%%##。比如在珠海##*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易**#。
三是政府收购模式@##%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#，由郑州城市发展集团为主体#@@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房#%。还有一些地方特色的延伸*@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#%#%，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新@%@*。
四是政府补贴模式%##%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#*。
目前来看#*#，三方联动是各个城市主推的模式%@@@，由于是基于市场自发行为%*#@*，房企的资金压力�#@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##%#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%*。”李秀清介绍###@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%##%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力###，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##%#，换房人无法快速售出二手房***%#，交易周期过长#%#，不一定能促成“以旧换新”*@%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@*%，由于新房选择的局限性较大#@##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*@%，惠及面不广@%%。
政府或国企收购模式**#，由于信用背书受到欢迎#@#。但财政负担较大@@@@%，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#*%%，面对庞大的二手房挂牌量##*，显得杯水车薪*@*%@。另外还需考虑资金平衡%#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@**@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%#@，避免闲置空置%#@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@@，有条件可以采取该模式@%@@*。”罗异铿说%@，而政府补贴模式*#*#*，目前一般仅在非一线城市实施*@@**，大部分城市的补贴力度也相对较小@@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段#@%*%，实施时间较短#*@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式@#@@，都是一场多方博弈*%#%，一些共性问题亟待解决@@@@。
一方面**，需要多方合力推进#%#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限*#%@%，需要政府、企业、业主多方合力推进#%*。”罗异铿提醒***。因此**@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合%%@，以产生更大效果%@@。
另一方面**@，“以旧换新”既关联着刚需买家*%%*，也关联换房卖家##*@，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意@#。例如在政策层面进行完善和监督%*#*。扩大政策覆盖面#%@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#*%#，换房人选择较少#%%。在促成交易方面*@@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**#*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%#，政府还应制定规则##，确保各项优惠政策能落地*%##，比如契税减免、中介费减免等@%**。同时@@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%%。另外#%##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%。而对于参与的房企、国企等来说@@@#，首先要拿出有品质的房源#*#@%，此前有部分地方新房房源品质较低%*##，甚至被认为是售不出的“边角料”**#@#。
同时%*@，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下%*%@%，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长*#%#*。“我们在实际操作中发现#%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*，一直难以成交%@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##@%#，延长到半年左右@##。”李秀清说#*。另外%*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#**，并且对认购的定金要加强监管@*@，对于未能完成“以旧换新”的业主%*%%%，要能够按约定正常退还*@。
多位专家指出@#@#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%#%，要更精细化、接地气@%%@，尽可能满足各方诉求#*%**，才能落地见效#*。（南方日报）
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