大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:06:47
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%%#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%##%%，几乎成为各地的“标配”%@%@。
据不完全统计@#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**#%@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#，其他城市也在积极探索实施*@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*%#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%。
5月15日起@%#%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#。记者从花都房地产行业协会获悉@%%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金%@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@，当天反馈比较理想##@#，“相信后续效果会不错”***。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%*@。
4月30日@@#%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@@。
广东多城“官宣”入局**@*%。3月1日*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%，以惠城区为试点@*##。
4月23日*@**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#。
4月30日%%，中山6个部门联合发布措施@@*%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**%@。同日@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%**@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%#@#。
5月13日*@@@@，佛山发布13条房地产新政#*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%%%。
可以看出*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。也有多地虽未“官宣”*@，但也正探索实施%@*#%。比如在江门*#@%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%***@。博富控股总裁助理李秀清介绍@%@，目前两个项目成交约20套*@，咨询客户过千组*%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@，截至目前##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*@，并且预计还将有更多城市加入%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**#@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*@**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*##，由房企、中介机构、换房人共同完成##%@。换房人认购房企新房并优先锁定@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*##。若一定期限内旧房售出@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*@，则房企退还新建商品住房认购金@*#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式###。从全国范围内来看*@#%，目前*%**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#。
二是房企收购模式%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*@*。比如在珠海*%@%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%*##。
三是政府收购模式*#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#**@，由郑州城市发展集团为主体#%@%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%%*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#*@%。还有一些地方特色的延伸%%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*%#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租###，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#@#，并将其全部用于购买商品房@*#，无需卖房即可换新#*。
四是政府补贴模式*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%@%*。
目前来看@%，三方联动是各个城市主推的模式%*，由于是基于市场自发行为*%##*，房企的资金压力蠤*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%#。”李秀清介绍##@#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力##*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%**#，换房人无法快速售出二手房#%@@，交易周期过长#@#*%，不一定能促成“以旧换新”#@##*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%*%#，由于新房选择的局限性较大@%@#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广*##%。
政府或国企收购模式#@，由于信用背书受到欢迎%%%。但财政负担较大*@，收购规模有限#%*#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%%*，面对庞大的二手房挂牌量@***，显得杯水车薪@@%。另外还需考虑资金平衡@##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*%@，避免闲置空置%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*，有条件可以采取该模式##。”罗异铿说*%，而政府补贴模式@@%*@，目前一般仅在非一线城市实施%@%@@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%@@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@##*，实施时间较短*%*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%。但无论哪种“以旧换新”模式#@%@，都是一场多方博弈%*@%，一些共性问题亟待解决##*。
一方面#@*，需要多方合力推进*#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@#，单靠政府或市场的力量都十分有限*##，需要政府、企业、业主多方合力推进#*%*#。”罗异铿提醒*%%%。因此%**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@%，多种模式相结合*@%@@，以产生更大效果@*。
另一方面@#，“以旧换新”既关联着刚需买家#*，也关联换房卖家#@%@，是一场“双向奔赴”#@@**，需要考虑更多细节和诚意%**@#。例如在政策层面进行完善和监督**#。扩大政策覆盖面#*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘***#@，换房人选择较少**@%。在促成交易方面##@%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@##%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#%，政府还应制定规则%*@#，确保各项优惠政策能落地@%#，比如契税减免、中介费减免等**。同时@@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@*。另外@%%*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%#。而对于参与的房企、国企等来说@%，首先要拿出有品质的房源%@#，此前有部分地方新房房源品质较低#%##，甚至被认为是售不出的“边角料”##%。
同时**@，需要适当延长置换时间%@@*@。“以旧换新”规则下@%@*，对旧房售出有约定时限%%@@#，但当前销售时间均较长**#*@。“我们在实际操作中发现*%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#@%，一直难以成交*@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%#%*#，延长到半年左右@@*。”李秀清说@@%%。另外*#@%，也要确保参与的楼盘能正常交付%#，并且对认购的定金要加强监管**@#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@%%，要能够按约定正常退还#@%*。
多位专家指出#@**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@##%#，要更精细化、接地气%%#，尽可能满足各方诉求@#@，才能落地见效#@%#*。（南方日报）
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