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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中@*@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%**#，几乎成为各地的“标配”#*#。
据不完全统计@@%#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%%*，其他城市也在积极探索实施%*#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。
5月15日起#%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%@*@，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@#*，当天反馈比较理想@*%，“相信后续效果会不错”%%*@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##*%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%。
4月30日#@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局*#。3月1日%%%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@#，以惠城区为试点#@#。
4月23日%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@#。
4月30日@*#%，中山6个部门联合发布措施%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*。同日%*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。
5月13日*#@，佛山发布13条房地产新政@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*#*#。
可以看出@%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。也有多地虽未“官宣”%%%##，但也正探索实施*#@%。比如在江门#@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%##，目前两个项目成交约20套@@#*@，咨询客户过千组*#@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@#@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#%#，截至目前%**%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**%%，并且预计还将有更多城市加入%#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@#。换房人认购房企新房并优先锁定*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@。若一定期限内旧房售出#%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%%@，则房企退还新建商品住房认购金@%@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看**@@，目前**#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@*##。
二是房企收购模式*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@。比如在珠海%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%*，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*@。
三是政府收购模式@@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#，由郑州城市发展集团为主体#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#%#，同时换房者选购平台房源库中的新房@@@。还有一些地方特色的延伸%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*#，并将其全部用于购买商品房%*，无需卖房即可换新@*#。
四是政府补贴模式@@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴###%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@@%。
目前来看#*%%，三方联动是各个城市主推的模式*#@*@，由于是基于市场自发行为%*@#*，房企的资金压力�##%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍%@@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#%@@，换房人无法快速售出二手房%@@#，交易周期过长**#@，不一定能促成“以旧换新”#*%**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@*@*，由于新房选择的局限性较大@#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*，惠及面不广*%@@*。
政府或国企收购模式**#，由于信用背书受到欢迎*%%*。但财政负担较大*@#@，收购规模有限#***，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#%，面对庞大的二手房挂牌量**@@，显得杯水车薪*@%@。另外还需考虑资金平衡%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##*%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@，避免闲置空置*@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#*%，有条件可以采取该模式*%*。”罗异铿说@###%，而政府补贴模式*#@%，目前一般仅在非一线城市实施@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小#*%*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*@*#，住房“以旧换新”处于起步阶段%%，实施时间较短#*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@**@。但无论哪种“以旧换新”模式%#*，都是一场多方博弈*@@，一些共性问题亟待解决*@#。
一方面%%，需要多方合力推进#@*@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限*%@%%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@*。”罗异铿提醒%#***。因此@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@#，多种模式相结合#@，以产生更大效果##**。
另一方面%%@*，“以旧换新”既关联着刚需买家#%@，也关联换房卖家*@@@%，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意%%#。例如在政策层面进行完善和监督**#。扩大政策覆盖面%@**%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*@*，换房人选择较少@*@#。在促成交易方面@*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*%@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%%，政府还应制定规则@#%##，确保各项优惠政策能落地@@，比如契税减免、中介费减免等*##%。同时*@@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@%。另外#%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##@#。而对于参与的房企、国企等来说@#@@@，首先要拿出有品质的房源%@%*#，此前有部分地方新房房源品质较低##，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时%#%，需要适当延长置换时间@@。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限%####，但当前销售时间均较长**##@。“我们在实际操作中发现@%**%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@@，一直难以成交*%@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*，延长到半年左右*@@*。”李秀清说#@##。另外%*#，也要确保参与的楼盘能正常交付@*@%，并且对认购的定金要加强监管@%@，对于未能完成“以旧换新”的业主@##*@，要能够按约定正常退还*##*。
多位专家指出%@##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%*##，要更精细化、接地气#%*@，尽可能满足各方诉求%*%#，才能落地见效*#*#%。（南方日报）