大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:00:48
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*@，在新一轮政策潮中#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@#，几乎成为各地的“标配”#@。
据不完全统计#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@%#%，大湾区也已有6城“官宣”入局*%%，其他城市也在积极探索实施*#@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*##*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#。
5月15日起@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%*。记者从花都房地产行业协会获悉@@@@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*#，当天反馈比较理想%%，“相信后续效果会不错”%%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@%@@。
4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@**%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。
广东多城“官宣”入局*@*。3月1日#@#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*@，以惠城区为试点#*。
4月23日%@*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”****#。
4月30日**#，中山6个部门联合发布措施%%@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%。同日**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。
5月13日#@%@%，佛山发布13条房地产新政*%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@@%#。
可以看出*@*#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@##@。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施%**##。比如在江门###，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%#@。博富控股总裁助理李秀清介绍#**%，目前两个项目成交约20套%@**，咨询客户过千组*#%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*#%，截至目前%@%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#%，并且预计还将有更多城市加入#@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#，由房企、中介机构、换房人共同完成**@@%。换房人认购房企新房并优先锁定*%%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@*@。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@#，则房企退还新建商品住房认购金@%@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@@。从全国范围内来看@@@@%，目前@*%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。
二是房企收购模式%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海*@#@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%*#，直接收购存量二手房以促成新房交易**#。
三是政府收购模式@*%%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#*%，由郑州城市发展集团为主体*@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@##%，同时换房者选购平台房源库中的新房**@@%。还有一些地方特色的延伸*%#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%#*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@**，并将其全部用于购买商品房%@#@，无需卖房即可换新###@。
四是政府补贴模式@%#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#。
目前来看*%@，三方联动是各个城市主推的模式*%，由于是基于市场自发行为%%%##，房企的资金压力�%%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@。”李秀清介绍%%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*##，换房人无法快速售出二手房%*，交易周期过长#%#@%，不一定能促成“以旧换新”***@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*#，由于新房选择的局限性较大*%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#*@，惠及面不广*#%。
政府或国企收购模式#%*，由于信用背书受到欢迎@@。但财政负担较大@@#，收购规模有限#@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%，面对庞大的二手房挂牌量%%**，显得杯水车薪%#**。另外还需考虑资金平衡**#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@@，都存在资金平衡、盈亏的考验%*##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@*@#@，避免闲置空置%%%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*@，有条件可以采取该模式#%**。”罗异铿说#%，而政府补贴模式%%@*#，目前一般仅在非一线城市实施@#，大部分城市的补贴力度也相对较小#%#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%%@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%##@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@，实施时间较短%%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式#@@*%，都是一场多方博弈@@%*，一些共性问题亟待解决#@。
一方面###@，需要多方合力推进*%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%%@，单靠政府或市场的力量都十分有限*#@，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@#@。”罗异铿提醒#*@%#。因此*@%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%#，多种模式相结合%%@，以产生更大效果**#。
另一方面*@*，“以旧换新”既关联着刚需买家@##%，也关联换房卖家**#*@，是一场“双向奔赴”@@*@*，需要考虑更多细节和诚意*#%*%。例如在政策层面进行完善和监督@*%%@。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@#，换房人选择较少%*##。在促成交易方面@%##*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#**，政府还应制定规则#@%**，确保各项优惠政策能落地**##，比如契税减免、中介费减免等***@*。同时@%#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#@。另外%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@**。而对于参与的房企、国企等来说%*%##，首先要拿出有品质的房源*#%%%，此前有部分地方新房房源品质较低@##%，甚至被认为是售不出的“边角料”%@#。
同时*@，需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下*@#，对旧房售出有约定时限@#%，但当前销售时间均较长%%@#@。“我们在实际操作中发现##@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#*，一直难以成交%#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@，延长到半年左右###*#。”李秀清说@*@。另外%**，也要确保参与的楼盘能正常交付@#*%，并且对认购的定金要加强监管##%%，对于未能完成“以旧换新”的业主**，要能够按约定正常退还##。
多位专家指出@@*#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%，要更精细化、接地气%**@，尽可能满足各方诉求@%#%，才能落地见效@#*#。（南方日报）
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