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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@#%，在新一轮政策潮中%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@*%%，几乎成为各地的“标配”%%#。
据不完全统计%@##*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%%@，大湾区也已有6城“官宣”入局%%%#，其他城市也在积极探索实施@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。
5月15日起#*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*#@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#@，并且交了新房定金#%%**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%，当天反馈比较理想*%##，“相信后续效果会不错”%#%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%##%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#。
4月30日%@###，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局**@@@。3月1日%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动###，以惠城区为试点%%*%。
4月23日**，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@##。
4月30日%#%*#，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@#。同日##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%**@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*@%。
5月13日#**%@，佛山发布13条房地产新政*#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*#@。也有多地虽未“官宣”##，但也正探索实施@*@@。比如在江门####%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#%#%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@#。博富控股总裁助理李秀清介绍@#%%%，目前两个项目成交约20套%%%#@，咨询客户过千组@@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#%*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@#%，截至目前@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@#@，并且预计还将有更多城市加入%%*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**@##，由房企、中介机构、换房人共同完成**@*。换房人认购房企新房并优先锁定#%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*。若一定期限内旧房售出%#@##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#**%，则房企退还新建商品住房认购金@@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@。从全国范围内来看#%，目前*%@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*%@。
二是房企收购模式%#%#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@##*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@@#%。比如在珠海%##%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”####%，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@*@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#*，同时换房者选购平台房源库中的新房**@%。还有一些地方特色的延伸**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*#，并将其全部用于购买商品房@#%%，无需卖房即可换新#%%**。
四是政府补贴模式#*%*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*%#。
目前来看#%%*，三方联动是各个城市主推的模式%*%，由于是基于市场自发行为%@@，房企的资金压力�%*@@*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%@@。”李秀清介绍*%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%##*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%，换房人无法快速售出二手房*#，交易周期过长@#@，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%，由于新房选择的局限性较大%%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%%#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广%%。
政府或国企收购模式*#，由于信用背书受到欢迎@*@#。但财政负担较大@#%%#，收购规模有限@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@#%#，面对庞大的二手房挂牌量%##@@，显得杯水车薪#%%@。另外还需考虑资金平衡*@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%%*，都存在资金平衡、盈亏的考验#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%**，避免闲置空置##。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%#@@，有条件可以采取该模式@*。”罗异铿说*##，而政府补贴模式#**@@，目前一般仅在非一线城市实施@#%@%，大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段#*@%@，实施时间较短*#@@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则***。但无论哪种“以旧换新”模式##***，都是一场多方博弈*%@，一些共性问题亟待解决*%@%#。
一方面**%@，需要多方合力推进@%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*@，单靠政府或市场的力量都十分有限*@#@%，需要政府、企业、业主多方合力推进%*。”罗异铿提醒@%#%%。因此%%@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*@*#，多种模式相结合@%，以产生更大效果#%。
另一方面%#@%，“以旧换新”既关联着刚需买家%###，也关联换房卖家%%#**，是一场“双向奔赴”**@，需要考虑更多细节和诚意*@*#@。例如在政策层面进行完善和监督%##*。扩大政策覆盖面%%**#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%%#，换房人选择较少*#*。在促成交易方面@%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@*，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地*#，比如契税减免、中介费减免等%**@。同时*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@**#*，让业主放心地参与到“以旧换新”中**。另外#*@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@#@。而对于参与的房企、国企等来说*@#@#，首先要拿出有品质的房源#%**，此前有部分地方新房房源品质较低%*@@#，甚至被认为是售不出的“边角料”###@%。
同时%@，需要适当延长置换时间@###。“以旧换新”规则下%@%，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长#@%%%。“我们在实际操作中发现*@#，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@%*，一直难以成交*%@%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*%%@，延长到半年左右#%@@。”李秀清说%%#。另外#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@#*%，并且对认购的定金要加强监管%%@*，对于未能完成“以旧换新”的业主#*，要能够按约定正常退还%@@#%。
多位专家指出%**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#*%#，要更精细化、接地气**，尽可能满足各方诉求@###*，才能落地见效@@*。（南方日报）