大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%#@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#@，几乎成为各地的“标配”@%@#。

　　据不完全统计###%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#，大湾区也已有6城“官宣”入局%@#@，其他城市也在积极探索实施@#%%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%**%。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@%。

　　5月15日起@%@@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#。记者从花都房地产行业协会获悉@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*，并且交了新房定金@@*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%*@，当天反馈比较理想%@@@，“相信后续效果会不错”%#%#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%。

　　4月30日#@@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@#。

　　广东多城“官宣”入局#@%#。3月1日#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#@#，以惠城区为试点@##。

　　4月23日%*#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#*。

　　4月30日%#@，中山6个部门联合发布措施***，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%%。

　　5月13日@%%#，佛山发布13条房地产新政@%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@#%。

　　可以看出#%*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”@*@%%，但也正探索实施*@。比如在江门**%*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*%@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*%@@%，目前两个项目成交约20套*%#*@，咨询客户过千组%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%***#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@%，截至目前@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#%%#，并且预计还将有更多城市加入@%#@%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@@#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**，由房企、中介机构、换房人共同完成%*。换房人认购房企新房并优先锁定#%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*#@。若一定期限内旧房售出%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%%，则房企退还新建商品住房认购金%@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看#%，目前#%##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***。

　　二是房企收购模式*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#*%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@##@。比如在珠海@*###，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*#*#，直接收购存量二手房以促成新房交易#@。

　　三是政府收购模式@#%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%***。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*%**，由郑州城市发展集团为主体*@%%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@@#，同时换房者选购平台房源库中的新房#%@。还有一些地方特色的延伸@#@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*@@%，并将其全部用于购买商品房@%@*，无需卖房即可换新***。

　　四是政府补贴模式#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%*。

　　目前来看@*@，三方联动是各个城市主推的模式###，由于是基于市场自发行为@@*@，房企的资金压力蠤#。�且更容易让利换房者和中介机��%#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*##%#。”李秀清介绍%***#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@*。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%**，换房人无法快速售出二手房#@%@，交易周期过长%%%#*，不一定能促成“以旧换新”%**@#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*%*，由于新房选择的局限性较大%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#%，惠及面不广#@。

　　政府或国企收购模式###*，由于信用背书受到欢迎%*%。但财政负担较大@%*@@，收购规模有限%%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#%，面对庞大的二手房挂牌量#%%**，显得杯水车薪@@*%。另外还需考虑资金平衡%*#*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%*#，都存在资金平衡、盈亏的考验@*%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%*@，避免闲置空置*%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@*@%，有条件可以采取该模式***##。”罗异铿说*%%#*，而政府补贴模式**@@，目前一般仅在非一线城市实施%%@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小@%@#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#*@*@，住房“以旧换新”处于起步阶段#*，实施时间较短#*##@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#*@。但无论哪种“以旧换新”模式#%@#@，都是一场多方博弈#***，一些共性问题亟待解决@#%@#。

　　一方面*@#@#，需要多方合力推进@**@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%%#，单靠政府或市场的力量都十分有限#@@%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*#。”罗异铿提醒*#。因此#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合**%*%，以产生更大效果@@@。

　　另一方面#@@@，“以旧换新”既关联着刚需买家#*，也关联换房卖家@#%*，是一场“双向奔赴”@%#@，需要考虑更多细节和诚意%@@。例如在政策层面进行完善和监督##。扩大政策覆盖面*#*%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%，换房人选择较少*@。在促成交易方面#*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策###。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#*，政府还应制定规则@%#，确保各项优惠政策能落地*%，比如契税减免、中介费减免等@##%%。同时%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@**。另外**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**##。而对于参与的房企、国企等来说***@，首先要拿出有品质的房源%@，此前有部分地方新房房源品质较低%***，甚至被认为是售不出的“边角料”#@。

　　同时%#，需要适当延长置换时间*#@@。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限@%@*，但当前销售时间均较长%#%@。“我们在实际操作中发现*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高*#，一直难以成交@#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#，延长到半年左右#*#。”李秀清说#**%%。另外#%%，也要确保参与的楼盘能正常交付%#*，并且对认购的定金要加强监管%%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@，要能够按约定正常退还#**。

　　多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@*，要更精细化、接地气**，尽可能满足各方诉求%##，才能落地见效%@。（南方日报）