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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**#*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@,在新一轮政策潮中%#@#%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@,几乎成为各地的“标配”@%@#。
据不完全统计@@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#**,大湾区也已有6城“官宣”入局*#*%,其他城市也在积极探索实施%##%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%@,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*#@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%@*。
5月15日起###,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%%**。记者从花都房地产行业协会获悉*#%%*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@##@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*#,并且交了新房定金@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*,当天反馈比较理想%*,“相信后续效果会不错”@*#*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@**,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*。
4月30日%*%%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@@#%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。
广东多城“官宣”入局%##*#。3月1日@#*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*@#,以惠城区为试点#%@%*。
4月23日@%*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@*%*,在一线城市中首个落地“以旧换新”%%#%。
4月30日@*@*%,中山6个部门联合发布措施@#%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日@@%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@#*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##**。
5月13日@#*%*,佛山发布13条房地产新政@%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%。
可以看出#%@*#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。也有多地虽未“官宣”@*,但也正探索实施%@##%。比如在江门@%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##%@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*。博富控股总裁助理李秀清介绍@**#,目前两个项目成交约20套@@,咨询客户过千组%%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#*%#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@#@,截至目前#%@*#,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%*,并且预计还将有更多城市加入@*@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%,由房企、中介机构、换房人共同完成#**#。换房人认购房企新房并优先锁定%*@*@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%@%%。若一定期限内旧房售出**@%@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@%@*,则房企退还新建商品住房认购金#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*##。从全国范围内来看%%*,目前%@*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@。
二是房企收购模式**@,房企按照评估价格收购换房人的二手房%##,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海#*@%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@,直接收购存量二手房以促成新房交易#@。
三是政府收购模式#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@%#,由郑州城市发展集团为主体*@*%*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@@*@,同时换房者选购平台房源库中的新房*#@*。还有一些地方特色的延伸@*@#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#*@*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%,并将其全部用于购买商品房*#*,无需卖房即可换新%@*。
四是政府补贴模式%*@*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#。
目前来看@*@,三方联动是各个城市主推的模式@%**#,由于是基于市场自发行为@@%,房企的资金压力�#@@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�##*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@*。”李秀清介绍%##@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**%@#,这一模式主要面临二手房市场调整压力##,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#%,换房人无法快速售出二手房#%,交易周期过长@%*#,不一定能促成“以旧换新”#@@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**@*,由于新房选择的局限性较大@#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%##,惠及面不广#%。
政府或国企收购模式#@,由于信用背书受到欢迎##%*。但财政负担较大%%%,收购规模有限*%#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@%,面对庞大的二手房挂牌量#*,显得杯水车薪##@。另外还需考虑资金平衡#%@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%@@@,都存在资金平衡、盈亏的考验@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#*,避免闲置空置#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@%#,有条件可以采取该模式@@。”罗异铿说@@#*,而政府补贴模式#*,目前一般仅在非一线城市实施%*#@,大部分城市的补贴力度也相对较小@*%##。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@*%%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%@,住房“以旧换新”处于起步阶段@%,实施时间较短*@#@,并且不少地方仍待出台具体实施细则**#。但无论哪种“以旧换新”模式@*@%%,都是一场多方博弈@%*,一些共性问题亟待解决%#@。
一方面#@#,需要多方合力推进####。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*@,单靠政府或市场的力量都十分有限##@*#,需要政府、企业、业主多方合力推进@@@%。”罗异铿提醒#**%。因此#%@#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*@@,多种模式相结合%#%%,以产生更大效果*#。
另一方面%*@*%,“以旧换新”既关联着刚需买家*%,也关联换房卖家#@@#*,是一场“双向奔赴”%**#,需要考虑更多细节和诚意%*%。例如在政策层面进行完善和监督*%。扩大政策覆盖面@*##@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##,换房人选择较少*#%@*。在促成交易方面#%%*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*,政府还应制定规则@%%,确保各项优惠政策能落地#*@**,比如契税减免、中介费减免等@%#。同时*@#%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%###,让业主放心地参与到“以旧换新”中#%。另外%%*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%@**。而对于参与的房企、国企等来说##,首先要拿出有品质的房源**@*#,此前有部分地方新房房源品质较低%#@,甚至被认为是售不出的“边角料”#%@*#。
同时@%%@#,需要适当延长置换时间*#*。“以旧换新”规则下@%%#,对旧房售出有约定时限%%*,但当前销售时间均较长**。“我们在实际操作中发现%**,例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@*,一直难以成交%*%@#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*@@#,延长到半年左右#@。”李秀清说%%#。另外%@%%@,也要确保参与的楼盘能正常交付###*,并且对认购的定金要加强监管#@,对于未能完成“以旧换新”的业主@*,要能够按约定正常退还*%#*%。
多位专家指出#*@#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*,要更精细化、接地气*@,尽可能满足各方诉求##@*,才能落地见效%@。(南方日报)