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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*#%@，在新一轮政策潮中%%###，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%%%，几乎成为各地的“标配”*%*@@。
据不完全统计%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#，大湾区也已有6城“官宣”入局#*@，其他城市也在积极探索实施##%##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*#*。
5月15日起***，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*#@。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##，并且交了新房定金##*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%%，当天反馈比较理想@#@#，“相信后续效果会不错”@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*%。
4月30日%#**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@%。
广东多城“官宣”入局@*。3月1日@**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*@@，以惠城区为试点*%*%。
4月23日@####，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#*%。
4月30日*%，中山6个部门联合发布措施*@@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日*#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施###@。
5月13日*%，佛山发布13条房地产新政#**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*#。
可以看出*#@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##%。也有多地虽未“官宣”@#*，但也正探索实施##*#@。比如在江门%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@*@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#*。博富控股总裁助理李秀清介绍%#%@%，目前两个项目成交约20套*%*，咨询客户过千组*%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@，截至目前*@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#@#，并且预计还将有更多城市加入@###*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定#%*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*@#%。若一定期限内旧房售出@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*%%*，则房企退还新建商品住房认购金%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%%@#。从全国范围内来看@#%@，目前@*@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@#。
二是房企收购模式@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@*%。比如在珠海#%##@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@*，直接收购存量二手房以促成新房交易##%。
三是政府收购模式*#*@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@%*，由郑州城市发展集团为主体%%*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%*，同时换房者选购平台房源库中的新房###@。还有一些地方特色的延伸@%#*#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*，并将其全部用于购买商品房%#@%@，无需卖房即可换新*#。
四是政府补贴模式**@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%%。
目前来看%@#*，三方联动是各个城市主推的模式*#*%，由于是基于市场自发行为#%，房企的资金压力�##%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*#%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**#*%。”李秀清介绍@#@*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%@@%，换房人无法快速售出二手房###%%，交易周期过长@@%%，不一定能促成“以旧换新”@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#%%，由于新房选择的局限性较大@%*##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%***，惠及面不广*@**。
政府或国企收购模式@#*@%，由于信用背书受到欢迎#%。但财政负担较大@%#，收购规模有限##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@，面对庞大的二手房挂牌量%@@@，显得杯水车薪@@*。另外还需考虑资金平衡#%@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**@，都存在资金平衡、盈亏的考验@@@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%@%#，避免闲置空置*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%###@，有条件可以采取该模式#%#。”罗异铿说%*，而政府补贴模式*@，目前一般仅在非一线城市实施@%#@*，大部分城市的补贴力度也相对较小#@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##@#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%##%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%*@，实施时间较短#%@*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#*#。但无论哪种“以旧换新”模式*@*%%，都是一场多方博弈%#，一些共性问题亟待解决*@。
一方面%#%，需要多方合力推进@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**，单靠政府或市场的力量都十分有限#@*，需要政府、企业、业主多方合力推进%##%。”罗异铿提醒*%%#%。因此@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#，多种模式相结合@##%，以产生更大效果#%。
另一方面@@，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@，也关联换房卖家%*%，是一场“双向奔赴”*#*，需要考虑更多细节和诚意*#@@。例如在政策层面进行完善和监督%#。扩大政策覆盖面%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@#，换房人选择较少*@。在促成交易方面#*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@@，政府还应制定规则#%*@%，确保各项优惠政策能落地%@，比如契税减免、中介费减免等#%*#@。同时%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#*##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*%。另外#%@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#%#。而对于参与的房企、国企等来说%@*，首先要拿出有品质的房源***，此前有部分地方新房房源品质较低*@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@%*%*。
同时@*@@，需要适当延长置换时间@@%。“以旧换新”规则下#@@，对旧房售出有约定时限%%*，但当前销售时间均较长***@。“我们在实际操作中发现**#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%%，一直难以成交#@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%#，延长到半年左右*%%**。”李秀清说#@*%*。另外*#@%，也要确保参与的楼盘能正常交付##*，并且对认购的定金要加强监管*@#*，对于未能完成“以旧换新”的业主*%@*，要能够按约定正常退还@@。
多位专家指出@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气@@，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效*%%#%。（南方日报）