大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:37:24
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%**%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%，在新一轮政策潮中@*@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##@，几乎成为各地的“标配”#**@#。
据不完全统计##@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#@*#，大湾区也已有6城“官宣”入局@%@，其他城市也在积极探索实施%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%##。
5月15日起%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@**。记者从花都房地产行业协会获悉*%#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@*，并且交了新房定金*#%*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#*@*，当天反馈比较理想@%%@，“相信后续效果会不错”#@#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@@。
4月30日*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局%@@##。3月1日*#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#，以惠城区为试点#**。
4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%*##。
4月30日%#*%*，中山6个部门联合发布措施*#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%@*。同日*%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**##。
5月13日%*，佛山发布13条房地产新政%@@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#。
可以看出%##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@#@*。也有多地虽未“官宣”@%@，但也正探索实施@@*。比如在江门#@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**。博富控股总裁助理李秀清介绍**@，目前两个项目成交约20套#%@，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%##%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@%*#，截至目前*@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##@*#，并且预计还将有更多城市加入@#*##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@*#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*，由房企、中介机构、换房人共同完成@**@%。换房人认购房企新房并优先锁定@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@@#。若一定期限内旧房售出@%*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**，则房企退还新建商品住房认购金*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*##。从全国范围内来看@@##%，目前@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*##。
二是房企收购模式%*#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*%%*。比如在珠海**##*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@##，直接收购存量二手房以促成新房交易%*%。
三是政府收购模式#@*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%@%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*#，由郑州城市发展集团为主体@*@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@@，同时换房者选购平台房源库中的新房@#*##。还有一些地方特色的延伸@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*##**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%%*#，并将其全部用于购买商品房#%%@@，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式*%*@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@#@。
目前来看%@#@@，三方联动是各个城市主推的模式##，由于是基于市场自发行为@**@@，房企的资金压力�#@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@。”李秀清介绍@%@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@**#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房*@*##，交易周期过长##*##，不一定能促成“以旧换新”#%*#@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%#，由于新房选择的局限性较大@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*@，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式#%，由于信用背书受到欢迎*@%。但财政负担较大%@#@，收购规模有限%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**#，面对庞大的二手房挂牌量#%#*，显得杯水车薪%#*@。另外还需考虑资金平衡@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#%#，避免闲置空置*%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#**@@，有条件可以采取该模式#@#*。”罗异铿说@#%#，而政府补贴模式*##，目前一般仅在非一线城市实施@*%*#，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@#@#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%%#%，住房“以旧换新”处于起步阶段*@#*，实施时间较短%#%%，并且不少地方仍待出台具体实施细则%##%#。但无论哪种“以旧换新”模式*%#%，都是一场多方博弈*%#@，一些共性问题亟待解决@*@。
一方面@@%%，需要多方合力推进%#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限%%*@*，需要政府、企业、业主多方合力推进###%。”罗异铿提醒%@%%。因此%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合#*，以产生更大效果**@。
另一方面#@##%，“以旧换新”既关联着刚需买家%@*#，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”#*%#%，需要考虑更多细节和诚意**@%@。例如在政策层面进行完善和监督*#@#@。扩大政策覆盖面@@#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@*%，换房人选择较少*#。在促成交易方面%#%%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则#*#*，确保各项优惠政策能落地@@%@#，比如契税减免、中介费减免等@@#@@。同时*#@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**。而对于参与的房企、国企等来说@*@@，首先要拿出有品质的房源**%@，此前有部分地方新房房源品质较低***@，甚至被认为是售不出的“边角料”%##。
同时@@@##，需要适当延长置换时间%@@#。“以旧换新”规则下#%*，对旧房售出有约定时限@*##，但当前销售时间均较长@##@%。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限***#，延长到半年左右@#*。”李秀清说**#%。另外**##%，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管*#*%，对于未能完成“以旧换新”的业主@#*，要能够按约定正常退还%@。
多位专家指出****#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%*@*，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求**%，才能落地见效***@。（南方日报）
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