大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”***，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##%@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#%*，在新一轮政策潮中*#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@***，几乎成为各地的“标配”@**。

　　据不完全统计@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%**，其他城市也在积极探索实施%#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%@%。

　　5月15日起%*%%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%#%。记者从花都房地产行业协会获悉*@#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@%%@，并且交了新房定金**@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**，当天反馈比较理想%##，“相信后续效果会不错”%%*@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@#**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@#@@。

　　4月30日%###*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##@#。

　　广东多城“官宣”入局@@*。3月1日%@%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@@，以惠城区为试点%@。

　　4月23日%#@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%%。

　　4月30日@%，中山6个部门联合发布措施%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@。同日**##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@#。

　　5月13日**#，佛山发布13条房地产新政@#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%#%。

　　可以看出%%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@##。也有多地虽未“官宣”*@%，但也正探索实施*@#*%。比如在江门***@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍**@，目前两个项目成交约20套*%#*，咨询客户过千组#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示**%%，截至目前%*#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入##。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%*@@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#*，由房企、中介机构、换房人共同完成%*%**。换房人认购房企新房并优先锁定#@##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%%。若一定期限内旧房售出@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@%@，则房企退还新建商品住房认购金%@%*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%%。从全国范围内来看*@#@，目前%@##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。

　　二是房企收购模式@##*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海*#*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@***，直接收购存量二手房以促成新房交易%%**。

　　三是政府收购模式#%*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州***@%，由郑州城市发展集团为主体*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#，同时换房者选购平台房源库中的新房**。还有一些地方特色的延伸#%@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%**%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*，并将其全部用于购买商品房#@#*，无需卖房即可换新#*。

　　四是政府补贴模式#*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@@@*。

　　目前来看%*%@，三方联动是各个城市主推的模式%@%@*，由于是基于市场自发行为#%，房企的资金压力�%##@。�且更容易让利换房者和中介机��*###%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@@。”李秀清介绍##%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@%@@，换房人无法快速售出二手房%%@，交易周期过长##@%*，不一定能促成“以旧换新”#####。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%*@，由于新房选择的局限性较大@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高###，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@，惠及面不广@@#。

　　政府或国企收购模式*@#%，由于信用背书受到欢迎%@###。但财政负担较大@@#，收购规模有限*%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#，面对庞大的二手房挂牌量%*@，显得杯水车薪#%#@*。另外还需考虑资金平衡%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@，都存在资金平衡、盈亏的考验@**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%*，避免闲置空置*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*，有条件可以采取该模式%%#。”罗异铿说#@#，而政府补贴模式@*#@*，目前一般仅在非一线城市实施@%*，大部分城市的补贴力度也相对较小**%#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@@%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前##%*，住房“以旧换新”处于起步阶段##，实施时间较短@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*#。但无论哪种“以旧换新”模式*%*@，都是一场多方博弈*##%@，一些共性问题亟待解决#*。

　　一方面*%*%，需要多方合力推进@**@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%*#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#，需要政府、企业、业主多方合力推进@*。”罗异铿提醒*@。因此#*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##，多种模式相结合**#%%，以产生更大效果@%*%*。

　　另一方面%*###，“以旧换新”既关联着刚需买家@#*@，也关联换房卖家@@%@，是一场“双向奔赴”**%，需要考虑更多细节和诚意@%#%。例如在政策层面进行完善和监督%##。扩大政策覆盖面%#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@%，换房人选择较少*@#*。在促成交易方面%*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%%*，政府还应制定规则**，确保各项优惠政策能落地@*，比如契税减免、中介费减免等%@#*。同时*@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外#**%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%%。而对于参与的房企、国企等来说#%###，首先要拿出有品质的房源@##%%，此前有部分地方新房房源品质较低@#@*#，甚至被认为是售不出的“边角料”@%#%#。

　　同时@*#，需要适当延长置换时间@@@@。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限%#%*#，但当前销售时间均较长*@*。“我们在实际操作中发现%*##，例如有些房主对旧房的心理价位很高**@%，一直难以成交*%#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*，延长到半年左右@#。”李秀清说##*%#。另外%#*%，也要确保参与的楼盘能正常交付@@，并且对认购的定金要加强监管@*%，对于未能完成“以旧换新”的业主%*#，要能够按约定正常退还@*。

　　多位专家指出#%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@*，要更精细化、接地气%%*@，尽可能满足各方诉求#*，才能落地见效**#。（南方日报）