大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:48:32
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后***@，在新一轮政策潮中##%@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#*##，几乎成为各地的“标配”@%。
据不完全统计#**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#*，大湾区也已有6城“官宣”入局#@，其他城市也在积极探索实施#@#**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*%%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*##*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@#%。
5月15日起@@**#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@%。记者从花都房地产行业协会获悉@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%**#，并且交了新房定金%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@*%，当天反馈比较理想#%%，“相信后续效果会不错”#%##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*%##。
4月30日%#@@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@@。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日#@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**，以惠城区为试点#@*。
4月23日@#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%@@#。
4月30日%#@，中山6个部门联合发布措施#%*@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日%%##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@**。
5月13日%%*##，佛山发布13条房地产新政*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@#。
可以看出##*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*%。也有多地虽未“官宣”**，但也正探索实施@#*@@。比如在江门#**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@%。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%#，目前两个项目成交约20套%%#@，咨询客户过千组@@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示###*#，截至目前#%##@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%%@，并且预计还将有更多城市加入#%*@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%，由房企、中介机构、换房人共同完成**%*#。换房人认购房企新房并优先锁定***#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*。若一定期限内旧房售出@%#%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*#，则房企退还新建商品住房认购金#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%。从全国范围内来看*@，目前@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。
二是房企收购模式#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%**#%。比如在珠海**@#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%##**，直接收购存量二手房以促成新房交易#@*@*。
三是政府收购模式**，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#%%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%，由郑州城市发展集团为主体@*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**#，同时换房者选购平台房源库中的新房**。还有一些地方特色的延伸@*@@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%**#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房*#@%#，无需卖房即可换新#*@。
四是政府补贴模式##%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@@。
目前来看##**，三方联动是各个城市主推的模式*#*@@，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%*。”李秀清介绍@*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#**，换房人无法快速售出二手房@#@，交易周期过长%%，不一定能促成“以旧换新”@**@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@，由于新房选择的局限性较大#%@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*，惠及面不广%@@。
政府或国企收购模式%@@#@，由于信用背书受到欢迎@#*#。但财政负担较大*@%，收购规模有限@##%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%@%，面对庞大的二手房挂牌量%@，显得杯水车薪%@%*。另外还需考虑资金平衡*#*#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#@*，都存在资金平衡、盈亏的考验*%##*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**，避免闲置空置#@##%。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@*@，有条件可以采取该模式@%#%#。”罗异铿说%%#**，而政府补贴模式%#@*#，目前一般仅在非一线城市实施@#*@，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@%@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@%，实施时间较短**@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*%*@#。但无论哪种“以旧换新”模式**#*，都是一场多方博弈#%@，一些共性问题亟待解决@*##。
一方面###，需要多方合力推进@%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@#@#，单靠政府或市场的力量都十分有限##@#，需要政府、企业、业主多方合力推进##。”罗异铿提醒*%*。因此%@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%*#*，多种模式相结合*%##，以产生更大效果*%#。
另一方面##%，“以旧换新”既关联着刚需买家##%@，也关联换房卖家%@%@，是一场“双向奔赴”#%@，需要考虑更多细节和诚意#@@#。例如在政策层面进行完善和监督@%#。扩大政策覆盖面%#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%**，换房人选择较少@%#@。在促成交易方面*%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@*，政府还应制定规则@%#，确保各项优惠政策能落地##，比如契税减免、中介费减免等%%。同时#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@%。另外#@*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%**。而对于参与的房企、国企等来说*@%@，首先要拿出有品质的房源@%@%，此前有部分地方新房房源品质较低%#，甚至被认为是售不出的“边角料”*#。
同时**#%%，需要适当延长置换时间@#@**。“以旧换新”规则下**%@%，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长**##*。“我们在实际操作中发现##@#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#，一直难以成交%%###，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**%，延长到半年左右#%。”李秀清说##%*。另外@*%##，也要确保参与的楼盘能正常交付#@@，并且对认购的定金要加强监管@@，对于未能完成“以旧换新”的业主%*@*，要能够按约定正常退还@#。
多位专家指出@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%@*@，要更精细化、接地气#%#%%，尽可能满足各方诉求*@，才能落地见效*%@%%。（南方日报）
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