大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%##，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@@%*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#**%，在新一轮政策潮中@#%#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**#，几乎成为各地的“标配”@*。

　　据不完全统计@@**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策****，大湾区也已有6城“官宣”入局%@*#，其他城市也在积极探索实施##。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#。

　　5月15日起@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%。记者从花都房地产行业协会获悉%@%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@%#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%*，并且交了新房定金*%#%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*@@，当天反馈比较理想%@，“相信后续效果会不错”@@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#*#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%@*。

　　4月30日##**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@@@#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@#@@。

　　广东多城“官宣”入局%##。3月1日#%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动###*#，以惠城区为试点#%。

　　4月23日#%@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*#%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@。

　　4月30日%##，中山6个部门联合发布措施%*@##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%#@。同日*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@*%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*##@。

　　5月13日@%，佛山发布13条房地产新政@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##@##。

　　可以看出*@@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@@。也有多地虽未“官宣”%%@*#，但也正探索实施@#%。比如在江门*%@%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@@。博富控股总裁助理李秀清介绍###@%，目前两个项目成交约20套##*#*，咨询客户过千组##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*#*##，截至目前@#*@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*@@，并且预计还将有更多城市加入@@##。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成##**。换房人认购房企新房并优先锁定*#%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@***。若一定期限内旧房售出*#*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%#@#，则房企退还新建商品住房认购金@%###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@%%。从全国范围内来看#*@，目前%@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##。

　　二是房企收购模式#@#*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#@。比如在珠海@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易*%*@。

　　三是政府收购模式#@%#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@，由郑州城市发展集团为主体%%##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#%*#，同时换房者选购平台房源库中的新房@##*@。还有一些地方特色的延伸#@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%@*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@#%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#@，并将其全部用于购买商品房%**，无需卖房即可换新#@。

　　四是政府补贴模式@*@@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#*#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@。

　　目前来看@*#@*，三方联动是各个城市主推的模式%*#，由于是基于市场自发行为%*，房企的资金压力�##%@。�且更容易让利换房者和中介机��%%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@%。”李秀清介绍%@%#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@#，换房人无法快速售出二手房@#%@，交易周期过长###*%，不一定能促成“以旧换新”@@#@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#*，由于新房选择的局限性较大@*##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%##@*，惠及面不广**%。

　　政府或国企收购模式*#*%，由于信用背书受到欢迎#*@*@。但财政负担较大@%%，收购规模有限##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%，面对庞大的二手房挂牌量@*@%，显得杯水车薪%#。另外还需考虑资金平衡##%*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@，都存在资金平衡、盈亏的考验@*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%，避免闲置空置%@##*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#%，有条件可以采取该模式**#*。”罗异铿说#*，而政府补贴模式@#%，目前一般仅在非一线城市实施@@，大部分城市的补贴力度也相对较小*%@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*%%，住房“以旧换新”处于起步阶段@@*，实施时间较短@@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈#*%，一些共性问题亟待解决%*@@%。

　　一方面@%，需要多方合力推进#%**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@#%@，单靠政府或市场的力量都十分有限%%，需要政府、企业、业主多方合力推进*%##。”罗异铿提醒@%%@。因此##%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#%，多种模式相结合@@%，以产生更大效果*@。

　　另一方面*%@，“以旧换新”既关联着刚需买家*#@##，也关联换房卖家**%%，是一场“双向奔赴”%%***，需要考虑更多细节和诚意%#*。例如在政策层面进行完善和监督##*@。扩大政策覆盖面#%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@%#，换房人选择较少%%#。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%#，政府还应制定规则@@%@，确保各项优惠政策能落地###，比如契税减免、中介费减免等##%*。同时*#@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*@@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%*%%。另外%*@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#%。而对于参与的房企、国企等来说@@**%，首先要拿出有品质的房源@#**，此前有部分地方新房房源品质较低#@%@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@**#*。

　　同时#%，需要适当延长置换时间*@**@。“以旧换新”规则下%@@，对旧房售出有约定时限**#，但当前销售时间均较长*%#。“我们在实际操作中发现#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@@*，一直难以成交##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%，延长到半年左右#@。”李秀清说@@%%。另外@%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@#@@，并且对认购的定金要加强监管%*%*#，对于未能完成“以旧换新”的业主#%%*，要能够按约定正常退还%@。

　　多位专家指出#%*%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*##*@，要更精细化、接地气@#@@@，尽可能满足各方诉求@%#@，才能落地见效%#*。（南方日报）