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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@@@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@*@*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%**,在新一轮政策潮中##%*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@*%*,几乎成为各地的“标配”*#。
据不完全统计#*,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%%#,大湾区也已有6城“官宣”入局@*,其他城市也在积极探索实施*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@##,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%**#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###。
5月15日起**%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@##*。记者从花都房地产行业协会获悉%#%#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%%,并且交了新房定金#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%,当天反馈比较理想%@,“相信后续效果会不错”**%#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*#。
4月30日%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%%**,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@%。
广东多城“官宣”入局#%。3月1日%#*,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%##,以惠城区为试点*@。
4月23日#%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%%%%,在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#。
4月30日%%#,中山6个部门联合发布措施#%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#。同日%##,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#。
5月13日#%%,佛山发布13条房地产新政*#@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*#%。
可以看出*##**,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。也有多地虽未“官宣”*#,但也正探索实施#%*。比如在江门%%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股###%%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@*@#。博富控股总裁助理李秀清介绍*@%,目前两个项目成交约20套@*#,咨询客户过千组@#%#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##@@,截至目前**#,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%#*,并且预计还将有更多城市加入%#%%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@*#@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#%%,由房企、中介机构、换房人共同完成#%*。换房人认购房企新房并优先锁定@@@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*。若一定期限内旧房售出@#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@%@@,则房企退还新建商品住房认购金%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@%*。从全国范围内来看#@***,目前**@@%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。
二是房企收购模式%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房#@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%。比如在珠海#%%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%,直接收购存量二手房以促成新房交易*@##*。
三是政府收购模式@#@%%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@*,由郑州城市发展集团为主体*#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**@#,同时换房者选购平台房源库中的新房@%*。还有一些地方特色的延伸@#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%*#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@,并将其全部用于购买商品房##%,无需卖房即可换新*##。
四是政府补贴模式%@@*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#@#。
目前来看#*,三方联动是各个城市主推的模式%**,由于是基于市场自发行为@@@##,房企的资金压力�*#%*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%。”李秀清介绍*%@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@%#,这一模式主要面临二手房市场调整压力@@##*,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#,换房人无法快速售出二手房#%*@,交易周期过长@@*@,不一定能促成“以旧换新”@#*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%#,由于新房选择的局限性较大**@*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*%,惠及面不广#%。
政府或国企收购模式@*,由于信用背书受到欢迎#*##*。但财政负担较大@@@,收购规模有限%%%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套##,面对庞大的二手房挂牌量#*,显得杯水车薪*%*@*。另外还需考虑资金平衡**%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@@##,都存在资金平衡、盈亏的考验#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#,避免闲置空置#*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%,有条件可以采取该模式@#@%。”罗异铿说@*@@,而政府补贴模式*##,目前一般仅在非一线城市实施%*,大部分城市的补贴力度也相对较小@*#*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#,住房“以旧换新”处于起步阶段%%@%#,实施时间较短@#*,并且不少地方仍待出台具体实施细则@@@*。但无论哪种“以旧换新”模式**,都是一场多方博弈#*@,一些共性问题亟待解决**#@。
一方面%%*@#,需要多方合力推进%#*#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@@,单靠政府或市场的力量都十分有限@#*@%,需要政府、企业、业主多方合力推进****。”罗异铿提醒*@。因此@%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@##,多种模式相结合#@,以产生更大效果**。
另一方面*****,“以旧换新”既关联着刚需买家%*,也关联换房卖家*@,是一场“双向奔赴”#@%%@,需要考虑更多细节和诚意*#。例如在政策层面进行完善和监督@*%@。扩大政策覆盖面@%%*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*#%,换房人选择较少%@*@%。在促成交易方面%#%*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%#**,政府还应制定规则@@@,确保各项优惠政策能落地%%*%,比如契税减免、中介费减免等#@*。同时*%,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#,让业主放心地参与到“以旧换新”中#*%@。另外#%#%%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*@@。而对于参与的房企、国企等来说%*,首先要拿出有品质的房源@@,此前有部分地方新房房源品质较低*%,甚至被认为是售不出的“边角料”@@@#。
同时*@@,需要适当延长置换时间*##。“以旧换新”规则下%*@#%,对旧房售出有约定时限**#*#,但当前销售时间均较长@*#@%。“我们在实际操作中发现#@#,例如有些房主对旧房的心理价位很高#**%,一直难以成交#@%*%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##*,延长到半年左右@%#@%。”李秀清说*##*。另外%*%#,也要确保参与的楼盘能正常交付%*,并且对认购的定金要加强监管*@%%,对于未能完成“以旧换新”的业主@##*,要能够按约定正常退还*##。
多位专家指出#@#%*,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##*,要更精细化、接地气%*@@%,尽可能满足各方诉求@@%@,才能落地见效@#**。(南方日报)