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侨文物会“说话”｜他，一位传奇人物……
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@##%，在新一轮政策潮中@%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”*#*#。
据不完全统计#*%*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%@%%，大湾区也已有6城“官宣”入局#@，其他城市也在积极探索实施##*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*%。
5月15日起#@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%##%。记者从花都房地产行业协会获悉**@*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金%*##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%@*，当天反馈比较理想%@*，“相信后续效果会不错”*#*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%%*#。
4月30日*#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#**@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*#。
广东多城“官宣”入局#@#。3月1日@*@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动###%#，以惠城区为试点*#。
4月23日*#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*。
4月30日%%，中山6个部门联合发布措施@%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日@#*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*###，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%*。
5月13日@#*，佛山发布13条房地产新政#**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%@。
可以看出#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%**。也有多地虽未“官宣”%%@%，但也正探索实施@%@##。比如在江门@@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@*%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套@*%%，咨询客户过千组%*#@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@#，截至目前#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%@，并且预计还将有更多城市加入@*@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*，由房企、中介机构、换房人共同完成%%##。换房人认购房企新房并优先锁定%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房***@%。若一定期限内旧房售出%@@#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@@@，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@#。从全国范围内来看#*@#%，目前#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@##*。
二是房企收购模式@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%*%#。比如在珠海##*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#**，直接收购存量二手房以促成新房交易#%。
三是政府收购模式@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*##@。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%%，由郑州城市发展集团为主体@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%，同时换房者选购平台房源库中的新房#*#。还有一些地方特色的延伸%#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##，并将其全部用于购买商品房@**##，无需卖房即可换新*%%@。
四是政府补贴模式@#@@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@#*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@**。
目前来看#*#，三方联动是各个城市主推的模式%#@#，由于是基于市场自发行为#%%*#，房企的资金压力�#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯**%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#%。”李秀清介绍###*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%#@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*#%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%**，换房人无法快速售出二手房%*#@，交易周期过长@%，不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大%*%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@@*，惠及面不广##@。
政府或国企收购模式*###，由于信用背书受到欢迎#%。但财政负担较大@#，收购规模有限#%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#@#，面对庞大的二手房挂牌量%%，显得杯水车薪@%*。另外还需考虑资金平衡*@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**，都存在资金平衡、盈亏的考验##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@*#，避免闲置空置*#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%*，有条件可以采取该模式%@#。”罗异铿说*#%*，而政府补贴模式**，目前一般仅在非一线城市实施%@@#，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段%#，实施时间较短#%*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#*@*。但无论哪种“以旧换新”模式###**，都是一场多方博弈##，一些共性问题亟待解决%%。
一方面%*，需要多方合力推进%#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@，单靠政府或市场的力量都十分有限*#*，需要政府、企业、业主多方合力推进*#@@%。”罗异铿提醒**%#。因此**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%，多种模式相结合%*，以产生更大效果#%%*。
另一方面%#%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#%@#，也关联换房卖家#%*%*，是一场“双向奔赴”#@，需要考虑更多细节和诚意#@*#%。例如在政策层面进行完善和监督*%%%%。扩大政策覆盖面*@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@#，换房人选择较少%%。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@###*，政府还应制定规则@#，确保各项优惠政策能落地#@@@，比如契税减免、中介费减免等@*。同时#@@*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@%@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%*。另外*%##%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*@。而对于参与的房企、国企等来说**，首先要拿出有品质的房源*%%%，此前有部分地方新房房源品质较低%%#，甚至被认为是售不出的“边角料”*@#*。
同时##%#，需要适当延长置换时间%###@。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限#%@，但当前销售时间均较长*#。“我们在实际操作中发现##，例如有些房主对旧房的心理价位很高*@，一直难以成交%%@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##**，延长到半年左右**#*。”李秀清说***@。另外%@#*，也要确保参与的楼盘能正常交付##%，并且对认购的定金要加强监管*%@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主@*@*%，要能够按约定正常退还#@#。
多位专家指出@@@#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@%*，要更精细化、接地气#*，尽可能满足各方诉求##@*#，才能落地见效@#。（南方日报）