大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:07:25
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#*@*，几乎成为各地的“标配”%*#@。
据不完全统计@%*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%%*，大湾区也已有6城“官宣”入局@%@#，其他城市也在积极探索实施@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。
5月15日起@**#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%。记者从花都房地产行业协会获悉*#@%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%*#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#**%，并且交了新房定金%@@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%*，当天反馈比较理想@%%%*，“相信后续效果会不错”%%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@%%。
4月30日##@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%**%@。
广东多城“官宣”入局%@@%。3月1日@#**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%#%@%，以惠城区为试点**。
4月23日%@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%*%@。
4月30日%**，中山6个部门联合发布措施@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*。同日#*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%**@。
5月13日##，佛山发布13条房地产新政@*@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%。
可以看出#**%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##%@@。也有多地虽未“官宣”@%，但也正探索实施#**。比如在江门@@@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@%@。博富控股总裁助理李秀清介绍##%#，目前两个项目成交约20套%@%，咨询客户过千组##%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#，截至目前%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#*，并且预计还将有更多城市加入#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*@，由房企、中介机构、换房人共同完成@%#。换房人认购房企新房并优先锁定#*%%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%##@。若一定期限内旧房售出**#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**#%，则房企退还新建商品住房认购金*%%@@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##%%。从全国范围内来看%%，目前@##*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*#%#。
二是房企收购模式%#%@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海%%%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@#@。
三是政府收购模式*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@#%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@#@，由郑州城市发展集团为主体**##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%%#，同时换房者选购平台房源库中的新房#@@%%。还有一些地方特色的延伸@##*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##*#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#*#@，并将其全部用于购买商品房*@@，无需卖房即可换新**。
四是政府补贴模式##*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@*。
目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式*#*#*，由于是基于市场自发行为%#，房企的资金压力�*@@*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*##@。”李秀清介绍**@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%@@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%***%，换房人无法快速售出二手房@**@，交易周期过长%*%，不一定能促成“以旧换新”@*#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%，由于新房选择的局限性较大%##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#*，惠及面不广*@@@%。
政府或国企收购模式%#%，由于信用背书受到欢迎#*%@*。但财政负担较大@#%%@，收购规模有限**#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%#，面对庞大的二手房挂牌量%#*@，显得杯水车薪%#%#。另外还需考虑资金平衡#*%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@###，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%##，避免闲置空置*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市**%%，有条件可以采取该模式##。”罗异铿说*%#@，而政府补贴模式%%%%，目前一般仅在非一线城市实施%#，大部分城市的补贴力度也相对较小@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进##*#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段%@##，实施时间较短***@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*%@。但无论哪种“以旧换新”模式**%@，都是一场多方博弈%%#*%，一些共性问题亟待解决%%@。
一方面%*，需要多方合力推进@%#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#@，单靠政府或市场的力量都十分有限*%*#*，需要政府、企业、业主多方合力推进%*。”罗异铿提醒**。因此###@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%*，多种模式相结合%@，以产生更大效果#*%#。
另一方面@@#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%%*@#，也关联换房卖家#@@*，是一场“双向奔赴”*##，需要考虑更多细节和诚意*@*%。例如在政策层面进行完善和监督@%#@。扩大政策覆盖面@#@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*#，换房人选择较少#@*%。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#**%，政府还应制定规则@#@，确保各项优惠政策能落地@@，比如契税减免、中介费减免等@%。同时*#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@@。另外#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%##。而对于参与的房企、国企等来说*%*#，首先要拿出有品质的房源*##%#，此前有部分地方新房房源品质较低#@，甚至被认为是售不出的“边角料”#*@。
同时@#*#%，需要适当延长置换时间%@。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限@*@#，但当前销售时间均较长%*@@。“我们在实际操作中发现*##，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%，一直难以成交*@%@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**#@#，延长到半年左右#%。”李秀清说@%。另外##，也要确保参与的楼盘能正常交付@@@，并且对认购的定金要加强监管*@@%@，对于未能完成“以旧换新”的业主*%@*，要能够按约定正常退还##%。
多位专家指出##@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求@%**，才能落地见效*@%%@。（南方日报）
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