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广东省政务服务和数据管理局党组书记、局长杨鹏飞被查
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%，在新一轮政策潮中##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*#@*，几乎成为各地的“标配”*@@*@。
据不完全统计*@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%%*%，其他城市也在积极探索实施***。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@。
5月15日起@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%%。记者从花都房地产行业协会获悉%*#%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%%，并且交了新房定金*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%，当天反馈比较理想#@，“相信后续效果会不错”@%@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*@%。
4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%*%%。
广东多城“官宣”入局***@%。3月1日@%%#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%#，以惠城区为试点%%#。
4月23日*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@@%。
4月30日%@#%#，中山6个部门联合发布措施%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#%。同日%##@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%**。
5月13日*@*@%，佛山发布13条房地产新政*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**%。
可以看出##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。也有多地虽未“官宣”%@@，但也正探索实施##。比如在江门##*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#。博富控股总裁助理李秀清介绍**，目前两个项目成交约20套##，咨询客户过千组#@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@，截至目前#@@#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@##@，并且预计还将有更多城市加入@%@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@*%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@%*。换房人认购房企新房并优先锁定*#%%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%##。若一定期限内旧房售出#**@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#*#*，则房企退还新建商品住房认购金@**#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%*@。从全国范围内来看%@@，目前#%%@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。
二是房企收购模式%@*@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@%%@。比如在珠海*%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#。
三是政府收购模式***%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@%，由郑州城市发展集团为主体%**@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*，同时换房者选购平台房源库中的新房###@@。还有一些地方特色的延伸*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@*%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%，并将其全部用于购买商品房*@，无需卖房即可换新*@#*。
四是政府补贴模式@@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*。
目前来看*%*，三方联动是各个城市主推的模式%@#%%，由于是基于市场自发行为##%，房企的资金压力�#@*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@##。”李秀清介绍#*@*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*%@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%%%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位####，换房人无法快速售出二手房#*，交易周期过长*%@，不一定能促成“以旧换新”%%%%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**#%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#，惠及面不广#%@#。
政府或国企收购模式#*#*#，由于信用背书受到欢迎#%**。但财政负担较大*#%*，收购规模有限#*##*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*，面对庞大的二手房挂牌量*%，显得杯水车薪@#%。另外还需考虑资金平衡@*%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@*，都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%###@，避免闲置空置@@@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市**%*，有条件可以采取该模式%%。”罗异铿说@*，而政府补贴模式@#，目前一般仅在非一线城市实施%@*，大部分城市的补贴力度也相对较小**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@%#，住房“以旧换新”处于起步阶段*#%#%，实施时间较短#%**，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%#%*。但无论哪种“以旧换新”模式%%%@，都是一场多方博弈%#%，一些共性问题亟待解决@#@。
一方面@#，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@###，单靠政府或市场的力量都十分有限%%###，需要政府、企业、业主多方合力推进%**@。”罗异铿提醒#%*%。因此*@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%，多种模式相结合%*@，以产生更大效果*%。
另一方面#@%*，“以旧换新”既关联着刚需买家*@##，也关联换房卖家##*@#，是一场“双向奔赴”#%##，需要考虑更多细节和诚意@@%*%。例如在政策层面进行完善和监督@@@。扩大政策覆盖面#%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@###，换房人选择较少*%。在促成交易方面#%%##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策***。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则**，确保各项优惠政策能落地*@@%，比如契税减免、中介费减免等#@**%。同时*%*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#@*。另外%*%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@#。而对于参与的房企、国企等来说*##**，首先要拿出有品质的房源@*，此前有部分地方新房房源品质较低#%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”%#%*。
同时@%%，需要适当延长置换时间#%@%*。“以旧换新”规则下**，对旧房售出有约定时限%%%#@，但当前销售时间均较长*###。“我们在实际操作中发现%%*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%，一直难以成交%#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#@##，延长到半年左右#*@*。”李秀清说*#%*。另外@#**@，也要确保参与的楼盘能正常交付@*%%%，并且对认购的定金要加强监管%*@%#，对于未能完成“以旧换新”的业主*@#，要能够按约定正常退还%*%。
多位专家指出%@@@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%，要更精细化、接地气@##*@，尽可能满足各方诉求@***，才能落地见效%*#@%。（南方日报）