大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 12:27:35
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**@%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@，在新一轮政策潮中#%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@@，几乎成为各地的“标配”%%。
据不完全统计%%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局@%*%@，其他城市也在积极探索实施###@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#*@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。
5月15日起@*@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*@%%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%*，并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@@*，当天反馈比较理想%%##*，“相信后续效果会不错”#@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@*。
4月30日%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”###，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#%*。
广东多城“官宣”入局#*@%。3月1日#%#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点@#。
4月23日@*#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%#@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@##。
4月30日**，中山6个部门联合发布措施%@@*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*@*。同日*@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##%*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@#。
5月13日@#，佛山发布13条房地产新政#@#@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@%。
可以看出#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@。也有多地虽未“官宣”%*%，但也正探索实施*%@#。比如在江门*%#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍%#，目前两个项目成交约20套*#%%，咨询客户过千组*#@%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@%，截至目前@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*@，并且预计还将有更多城市加入@#*@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%##。换房人认购房企新房并优先锁定*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*。若一定期限内旧房售出#*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@*，则房企退还新建商品住房认购金@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%。从全国范围内来看*@%#@，目前#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%@@。
二是房企收购模式#*@#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*。比如在珠海##*%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@%*，直接收购存量二手房以促成新房交易%##@#。
三是政府收购模式@*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@##%，由郑州城市发展集团为主体*%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@*，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%*。还有一些地方特色的延伸##@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房@@*，无需卖房即可换新*@*%。
四是政府补贴模式%#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%*#。
目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式%#，由于是基于市场自发行为#@%%，房企的资金压力蠤@*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式###，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适###。”李秀清介绍#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%**。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%@#%%，换房人无法快速售出二手房@*@，交易周期过长%%，不一定能促成“以旧换新”%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%%@，由于新房选择的局限性较大*#@#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#*%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#，惠及面不广%@##。
政府或国企收购模式%%，由于信用背书受到欢迎%@@**。但财政负担较大@*#*，收购规模有限*##@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套***@%，面对庞大的二手房挂牌量#%*#，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡%*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@%@，都存在资金平衡、盈亏的考验###%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@，避免闲置空置@@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%@%，有条件可以采取该模式@@#@@。”罗异铿说*#@%@，而政府补贴模式%#**，目前一般仅在非一线城市实施***#，大部分城市的补贴力度也相对较小@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@**#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@#%，实施时间较短#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*@。但无论哪种“以旧换新”模式#@#，都是一场多方博弈%@%@，一些共性问题亟待解决##。
一方面*@，需要多方合力推进*##*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%，单靠政府或市场的力量都十分有限@*%，需要政府、企业、业主多方合力推进##@##。”罗异铿提醒%*#*。因此@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*#@，多种模式相结合*@，以产生更大效果@#*。
另一方面%@##，“以旧换新”既关联着刚需买家%%%#%，也关联换房卖家#%@，是一场“双向奔赴”*#@@%，需要考虑更多细节和诚意**%。例如在政策层面进行完善和监督*#*。扩大政策覆盖面***@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘###%，换房人选择较少##%@#。在促成交易方面@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出**@@，政府还应制定规则%%，确保各项优惠政策能落地***@，比如契税减免、中介费减免等#@。同时*%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#%%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*#@。另外#@#*#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*@。而对于参与的房企、国企等来说#*，首先要拿出有品质的房源#*#*，此前有部分地方新房房源品质较低@#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”%#@%。
同时#@@，需要适当延长置换时间#@#。“以旧换新”规则下#@，对旧房售出有约定时限**#，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%#，一直难以成交*%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##@，延长到半年左右#*@。”李秀清说*@*%@。另外%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付*#%*，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主%%，要能够按约定正常退还*%#%@。
多位专家指出###@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*@**，要更精细化、接地气@*@，尽可能满足各方诉求@@%%，才能落地见效%%**。（南方日报）
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