大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 13:02:07
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@*%#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*##*#，在新一轮政策潮中#*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”*#。
据不完全统计#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@%*，大湾区也已有6城“官宣”入局%*@#，其他城市也在积极探索实施##%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起**#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@#%@*。记者从花都房地产行业协会获悉@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金#@#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%#%%，当天反馈比较理想%@，“相信后续效果会不错”#%**%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#。
4月30日####@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#@%@。
广东多城“官宣”入局*@*@。3月1日#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@，以惠城区为试点%*@。
4月23日#@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”#@##。
4月30日@**%，中山6个部门联合发布措施%**%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@@@。同日%#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**%%。
5月13日#@%，佛山发布13条房地产新政@#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**%@。
可以看出##%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。也有多地虽未“官宣”%%%，但也正探索实施*%#。比如在江门@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#。博富控股总裁助理李秀清介绍*@，目前两个项目成交约20套*@#，咨询客户过千组%#@@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%#%*，截至目前*%**%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%，并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@#%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定*@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@@。若一定期限内旧房售出#*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%#*，则房企退还新建商品住房认购金***@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%。从全国范围内来看@*%，目前##@@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@%#*。
二是房企收购模式@##%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@**@#。比如在珠海#@#%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#*%。
三是政府收购模式@##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%%，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@，同时换房者选购平台房源库中的新房@*@**。还有一些地方特色的延伸#@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@%%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*#@%，并将其全部用于购买商品房%@，无需卖房即可换新###。
四是政府补贴模式%#@#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#**#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#。
目前来看@%*@，三方联动是各个城市主推的模式#@，由于是基于市场自发行为%@#@，房企的资金压力�#@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%#。”李秀清介绍%%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出**%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#*#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*，换房人无法快速售出二手房#%#，交易周期过长%#@，不一定能促成“以旧换新”**@%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大%*#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@%*，惠及面不广%**#。
政府或国企收购模式@%#，由于信用背书受到欢迎@@%#*。但财政负担较大%#*%，收购规模有限##**，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**@*，面对庞大的二手房挂牌量@**%，显得杯水车薪@%%。另外还需考虑资金平衡*%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@#，都存在资金平衡、盈亏的考验@#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#*，避免闲置空置@%*#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@，有条件可以采取该模式%#。”罗异铿说*@%，而政府补贴模式*#，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@*，住房“以旧换新”处于起步阶段#@%@%，实施时间较短%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#**。但无论哪种“以旧换新”模式*%%*，都是一场多方博弈%@*%，一些共性问题亟待解决*#。
一方面@*@，需要多方合力推进*@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%*@#，单靠政府或市场的力量都十分有限#**，需要政府、企业、业主多方合力推进%#。”罗异铿提醒%*%。因此@%**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*，多种模式相结合**#，以产生更大效果@#。
另一方面##，“以旧换新”既关联着刚需买家%@#@，也关联换房卖家*@，是一场“双向奔赴”@%%#*，需要考虑更多细节和诚意%##。例如在政策层面进行完善和监督@@@。扩大政策覆盖面@#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%，换房人选择较少#@@%。在促成交易方面@*%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@**，政府还应制定规则***，确保各项优惠政策能落地@%*，比如契税减免、中介费减免等@%#%。同时%###，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@@*#。另外*%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说#*，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低#**#%，甚至被认为是售不出的“边角料”*%##@。
同时#*%#*，需要适当延长置换时间@**@。“以旧换新”规则下@*，对旧房售出有约定时限@*#，但当前销售时间均较长##*。“我们在实际操作中发现*%%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*@#%，一直难以成交*#@#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@*#，延长到半年左右**@。”李秀清说**@。另外#*#，也要确保参与的楼盘能正常交付*@@%#，并且对认购的定金要加强监管@@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@##%*，要能够按约定正常退还#%#。
多位专家指出*%@*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#**，要更精细化、接地气*%@#@，尽可能满足各方诉求@@，才能落地见效#*#。（南方日报）
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