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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%%%@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@@，在新一轮政策潮中@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%##*，几乎成为各地的“标配”%*。
据不完全统计@@#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*，大湾区也已有6城“官宣”入局@%#，其他城市也在积极探索实施*@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%*#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@%%。
5月15日起*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%#，并且交了新房定金%@%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#**@*，当天反馈比较理想%%#，“相信后续效果会不错”%#@@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@#@。
4月30日*@@@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@**@*。
广东多城“官宣”入局@*%%%。3月1日*@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@#*%，以惠城区为试点@@#@%。
4月23日@%%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%@%@。
4月30日@%@%，中山6个部门联合发布措施%##@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#*。同日**%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@**，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日#@*，佛山发布13条房地产新政*#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@#。
可以看出@*@#@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@。也有多地虽未“官宣”#***%，但也正探索实施*@**。比如在江门*#*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@%。博富控股总裁助理李秀清介绍@%#，目前两个项目成交约20套@*，咨询客户过千组@@*#*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*@%，截至目前#%@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%%，并且预计还将有更多城市加入%##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#**，由房企、中介机构、换房人共同完成%#@%。换房人认购房企新房并优先锁定*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#。若一定期限内旧房售出@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@##，则房企退还新建商品住房认购金#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看@%#，目前@**，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@@。
二是房企收购模式#%*，房企按照评估价格收购换房人的二手房#***，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%%。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#**，直接收购存量二手房以促成新房交易%*%。
三是政府收购模式@@@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@@%*，由郑州城市发展集团为主体@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%#，同时换房者选购平台房源库中的新房%%#。还有一些地方特色的延伸%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%*%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%，并将其全部用于购买商品房*%*#*，无需卖房即可换新%*%@。
四是政府补贴模式@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@%。
目前来看%%**，三方联动是各个城市主推的模式@*%，由于是基于市场自发行为##@@*，房企的资金压力�%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%@。”李秀清介绍@#@%*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力###，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#，换房人无法快速售出二手房%*%*，交易周期过长*@，不一定能促成“以旧换新”#@*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#%%，由于新房选择的局限性较大%%*#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*#%#，惠及面不广%#%。
政府或国企收购模式%@**#，由于信用背书受到欢迎#*@@。但财政负担较大@@@%，收购规模有限@@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%**，面对庞大的二手房挂牌量#%#，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*@*，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@**，避免闲置空置*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@@*，有条件可以采取该模式*@*。”罗异铿说*@*，而政府补贴模式*%%%，目前一般仅在非一线城市实施%#*%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*@#@，住房“以旧换新”处于起步阶段@@@#@，实施时间较短##%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@**#。但无论哪种“以旧换新”模式#%，都是一场多方博弈%##，一些共性问题亟待解决@@%*@。
一方面@%**，需要多方合力推进@*@@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%#@%，单靠政府或市场的力量都十分有限#%*，需要政府、企业、业主多方合力推进%@#。”罗异铿提醒@*#。因此*@%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%%%%，多种模式相结合#@，以产生更大效果##。
另一方面%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家@##，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”*###%，需要考虑更多细节和诚意#@*#*。例如在政策层面进行完善和监督@%#。扩大政策覆盖面**%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@%，换房人选择较少@@#@@。在促成交易方面*#*#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#，政府还应制定规则@%%@，确保各项优惠政策能落地*#%，比如契税减免、中介费减免等%#%@。同时@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@**#。另外@%##@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%#@*#。而对于参与的房企、国企等来说@#*#*，首先要拿出有品质的房源%*，此前有部分地方新房房源品质较低%*@%@，甚至被认为是售不出的“边角料”%%。
同时#@*@#，需要适当延长置换时间%*#%@。“以旧换新”规则下@@#，对旧房售出有约定时限@@%%#，但当前销售时间均较长#@#。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#@#*，一直难以成交%#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%@，延长到半年左右%@*%%。”李秀清说*#@。另外#@**，也要确保参与的楼盘能正常交付*@*，并且对认购的定金要加强监管@@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主#*##，要能够按约定正常退还%@@*。
多位专家指出@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*#，要更精细化、接地气@@，尽可能满足各方诉求@#，才能落地见效*%。（南方日报）