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东莞：“绿色通道”助力外贸稳定发展
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@%**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期***。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%*@#，在新一轮政策潮中###，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#，几乎成为各地的“标配”%#。
据不完全统计%*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@@*，大湾区也已有6城“官宣”入局%%#%，其他城市也在积极探索实施@@#@*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%*@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@%#。
5月15日起##@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@。记者从花都房地产行业协会获悉*@@*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%*%#，并且交了新房定金**。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@%，当天反馈比较理想%*%*，“相信后续效果会不错”*#*@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@@@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#%。
4月30日*%%##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日#*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%@，以惠城区为试点##*%#。
4月23日%@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##@%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@*。
4月30日%@#%#，中山6个部门联合发布措施*%%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#@%。同日#*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%%*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*##@。
5月13日@%#@#，佛山发布13条房地产新政@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@*。
可以看出@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%##。也有多地虽未“官宣”%**#@，但也正探索实施%#%%。比如在江门**#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**@*。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%，目前两个项目成交约20套*@*，咨询客户过千组#*##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@@#，截至目前#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#*，并且预计还将有更多城市加入##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*，由房企、中介机构、换房人共同完成###@。换房人认购房企新房并优先锁定@#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##@**。若一定期限内旧房售出%#*##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@，则房企退还新建商品住房认购金%**@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#**。从全国范围内来看@#*，目前@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@@%*。
二是房企收购模式#*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@%%%。比如在珠海*@#%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@*@，直接收购存量二手房以促成新房交易*@%**。
三是政府收购模式#@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房***%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*#，由郑州城市发展集团为主体*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@#%#，同时换房者选购平台房源库中的新房%#%。还有一些地方特色的延伸%*@#%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*%*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##，并将其全部用于购买商品房@*%%%，无需卖房即可换新%#。
四是政府补贴模式#@*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#。
目前来看*@，三方联动是各个城市主推的模式*#，由于是基于市场自发行为#@%，房企的资金压力�##@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%*。”李秀清介绍#****，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#@%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%，换房人无法快速售出二手房***@，交易周期过长*##%，不一定能促成“以旧换新”#*%#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@，由于新房选择的局限性较大%*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@%**，惠及面不广*#@@。
政府或国企收购模式*@，由于信用背书受到欢迎@%。但财政负担较大#@，收购规模有限%@@@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*，面对庞大的二手房挂牌量%#，显得杯水车薪#@##%。另外还需考虑资金平衡*%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@##，避免闲置空置**#%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#，有条件可以采取该模式%%*%#。”罗异铿说%%#，而政府补贴模式#%*%，目前一般仅在非一线城市实施%%#，大部分城市的补贴力度也相对较小*%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%#%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段**%，实施时间较短@@*%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%**#。但无论哪种“以旧换新”模式%*，都是一场多方博弈#*#@%，一些共性问题亟待解决@#。
一方面%%%，需要多方合力推进@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@**，单靠政府或市场的力量都十分有限*%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒@##%。因此@%*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#@%，多种模式相结合%*@%，以产生更大效果%@*。
另一方面*@%*，“以旧换新”既关联着刚需买家@##，也关联换房卖家*@#*，是一场“双向奔赴”*@，需要考虑更多细节和诚意%@@*。例如在政策层面进行完善和监督%%***。扩大政策覆盖面%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*，换房人选择较少*#。在促成交易方面*#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@###。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@%@，政府还应制定规则%*##，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等@*%##。同时%##*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%@。另外#@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@。而对于参与的房企、国企等来说#%*，首先要拿出有品质的房源*@#，此前有部分地方新房房源品质较低###*，甚至被认为是售不出的“边角料”#*#%。
同时*%，需要适当延长置换时间%%@。“以旧换新”规则下*@*@，对旧房售出有约定时限*#，但当前销售时间均较长@%#@。“我们在实际操作中发现%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%，一直难以成交**#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%@，延长到半年左右@#。”李秀清说%%%@。另外@***@，也要确保参与的楼盘能正常交付#%*@#，并且对认购的定金要加强监管##，对于未能完成“以旧换新”的业主*%@%，要能够按约定正常退还%**。
多位专家指出@%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*%#，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求@*@，才能落地见效#*#*#。（南方日报）