58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@@*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%@@**，整体来看@####，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%%*#。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*%@%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看*##，2023年#%，物管行业呈现明显分化的特点%#***。

　　据中指研究院统计数据显示%%@，58家上市物企中@#%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*%，最后一名仅3.4亿元#*%@*，为中天服务@#*%。

　　头部企业优势明显*%*，“碧万绿”取得收入的前三名#%@*#。其中*%*#@，2023年*%*@*，碧桂园服务实现营收426.1亿元*#@@#，同比增长3%#@，营收规模排名第一*@*。其次是万物云@%%%#，实现总收入约332亿元%%#，同比增长10.2%*#%%。第三是绿城服务*@，收入173.9亿元@%#，同比增长17.08%#@@。不过%*，对比来看@%*%#，第三名与前两名差距较大%@。

　　第二梯队的物企*#@*#，收入规模在100亿元-160亿元%*，阵营内差距较小***%。其中*#@##，雅生活收入154.4亿元%*%@@，保利物业150.6亿元%%%@%，华润万象生活147.7亿元*@，中海物业130.5亿元@%，恒大物业124.9亿元##。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家**%%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@%%*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@%，共17家*%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@*#。

　　从上市物企营收增速来看@#，2023年回落明显%@@%。克而瑞数据显示%##@@，2023年%@*，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元##%#，均值为48.85亿元@@@，同比增长14.34%#@#@@，增速较上年同期下降4.7个百分点*@%#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*@@%@，同比增长8.6%#%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%@*#，下滑幅度整体较大#%%#。

　　对于收入增速下滑原因#%，亿翰智库分析@@#，一方面是受到地产开发下行影响#*#*#，增量市场交付有所减少@*%*，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*@，增值服务收入也有所减少@*@*@，同样受上游房地产企业影响##%，物企主动缩减非业主增值服务收入@*%%%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%@。

　　具体来看*@，中指研究院统计的58家上市物企中##*，44家营收实现同比增长#%*@，14家出现下降@####。增幅排在第一的是建发物业%%*@，同比增长55.83%；其次是滨江服务*@#@，增幅41.69%；第三是苏新服务*@#%，增幅35.73%**。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@*@%，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%*%%。值得关注的是*#*@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@%，营收也出现下降@%%。世茂服务营收82.03亿元@@@@%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元%*%@，同比下降1.64%###。此外*#@，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#*@*%，营收也都出现下滑@%%@%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@#，2023年物管行业整体是增收不增利*%@*，部分企业不仅利润下降%%@，还出现亏损%@@*%。

　　58家上市物企中##%*#，49家实现盈利#%%#@，9家处于亏损状态%*%。其中@*@%@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云@%#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*#%*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%%%*%，利润规模在5.2亿-7.5亿元@*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务@@@@。其中金科服务亏损最多@%#*#，其次是建业新生活、佳兆业美好%**@*。

　　年报显示@%@#%，2023年#%@%#，金科服务净亏损9.82亿元*#*，归母净亏损9.51亿元@@@。建业新生活亏损约5.78亿元**@*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元##*，2022年同期为5.62亿元##。

　　从净利润同比增速来看*@@，58家物企中#*，刨除9家亏损企业%##，28家企业净利润同比增长@%#，21家同比下降%*%。其中*%，增速最高的是建发物业##%，净利润5.47亿元#%#%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@%%，净利润7015万元%**，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@*%，同比增长32.96%*%#@%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#%%*。其中*%，世茂服务降幅最大*@#@，净利润3.17亿元%@**%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*####，同比下降108.41%；另外@%，弘阳服务同比下降84.83%%@@。

　　对于下降原因%*@*，弘阳服务称@*##%，由于地产行业市场环境的不利影响%#@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@*%#，降幅高达46.3%@%。

　　整体来看*#@，2023年%@，上市物企增长质量有待提高****。从行业层面来看@@%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@#@，同比增长6.8%%%%，利润增速并未跑赢营收增速%#。其中*####，共24家物企出现毛利润下滑##%@@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@@%@，物业企业2023年利润下降#%，其实不是物业公司本身的问题##*%*，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#%，2023年只不过是逐步回到真实的状态##%@，当然%*#*@，也有一些物业企业进行了大量收并购%#*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合@#%@@，或者未能真正达到原来的收购预期@#%，导致大量计提商誉减值**@@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%*。此外@%*@*，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%%，这也导致了利润下降%##*，而这可能是一个短时的现象*#%#。

　　此外@@%%，从盈利水平来看#*%%*，过半上市物企毛利率同比下降#@@。中指研究院统计的58家物企中*@*，平均增速为-1.45%%##，其中###，19家同比增幅为正%%@，39家增幅为负#*#*，典型的增收不增利**%#。具体来看@*，降幅最大的是德商产投服务%*，毛利率为26.84%#@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#%，毛利率24.94%%@#@，同比下降6.95个百分点##%。

　　亿翰智库称##，从利润率角度来看##，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*%，2023年平均毛利率约为20.25%@%@@%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点*@@，净利率以及归母净利率相对保持稳定@*#@。

　　万物云董事长朱保全认为##*%#，当下%#%%，很多企业毛利下滑**##，其实就是财务报表的一次清洗***%，过去来自于关联单位的业务比例高*#%@*，毛利也高%@@#%，关联收入比例下降了%*@，毛利自然下降了*#。

　　对于盈利水平的下降%%**%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#*#*%，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%*。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#@%%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因**，是对于关联企业的减值拨备@*%。受地产开发流动性危机影响%*#*%，关联方应收款风险上升#@@，这些物企对应收款等进行大额减值拨备*#@*#。

　　对于利润下降@@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%#%*。其称@%#@，出于谨慎性原则#@@**，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@@%@%。

　　建业新生活公告也指出*****，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备**，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模**@%，导致该分部收入和盈利能力下降%**。

　　据了解#@#**，2023年%*%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@#@，同比大增548.41%%@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因*#%。

　　此外@%%#@，弘阳服务利润显著下降@%@**，主要因房地产行业市场环境变动*@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加@*%*。数据显示%*##*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%*%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%#@%*@。

　　还有雅生活%@#，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%@*，同比增长14.9%%%#*。

　　雅生活指出%@@%，净利润下滑的原因*%#，一是业务结构调整@#@%#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*%@%@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*@#。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称**#*，2023年@#*%，部分企业关联方面临流动性困境%@%%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加***%，坏账风险加大@*，利润“失血”*%#*%。不过@%，商誉及无形资产占净资产的比重下降**%#，商誉减值对物企利润的冲击减弱*%%@，但企业出于谨慎考虑##*，计提商誉减值准备#*##%，对利润的影响仍需时间消化##@@。其中#@%*，国企凭借稳定关联方的加持%%%@#，受减值影响较低**，利润及利润率仍有保障%@*@。

　　牛晓娟进一步称*#*，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响##%，物企仍需进一步提升自身的独立性%#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#*@#，通过招投标、合资合作、并购等方式#*@@@，降低关联方项目供给占比%%**，使业务开展更加科学合理@@%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线***，地产开发行业遭遇现金流挑战%%#，违约不断@*##，对于关联度较高的物业企业来说***%，有了前车之鉴@*%%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%%#%。

　　在2023年物企业绩发布会上#@@，“经营性现金流”成为高频词之一%%%@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%@%%@，行业内的流动比率均值约为1.86%@@*，处于良好的合理区间#*%。其中52家物企的流动比率大于1#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%###。

　　克而瑞显示#@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%@#%，较同期增长10.4%%*，增速由负转正@%*，7成以上的企业现金及现金等价物提升###*@。

　　其中%@*，万物云现金及现金等价物最高**%，为157.45亿元；其次是华润万象生活@##，为156.33亿元；第三是碧桂园服务@**@*，为126.37亿元##*。

　　从经营性现金流净额表现来看%#，企业安全系数也正在提高@%#*。多家上市物企盈余保障倍数超过1##，如世茂服务该比例高达3.25%%#@。

　　即便如此@@##@，仍要关注应收账款的潜在风险%%。从整体情况来看*%#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元##，同比增长13.45%@#，较上年同期下降19.9个百分点%#@*，但仍高于营收增速(7.19%)@@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象*@，下降的企业不足2成*%，应收账款回收难度依然较大%%*@，坏账风险依然存在#*。

　　以建业新生活为例@@@*#，2023年#%@%@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元*%#，占总规模比例约57.01%%%@%，虽然呈下降趋势%*@，但是这个比例仍然较高***@，业绩未能摆脱地产公司的影响@#%*。

　　牛晓娟指出%*，总体来看@**，随着企业独立性的进一步提升*%@，在经历了前两年大额计提减值后##，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转*@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@*#。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%*@@*，有业内人士分析#%%，物企整体盈利水平仍将持续下降*%**。那么%*#*@，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*##@，构建服务价格动态调整机制*%@@@，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#*@*，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%%*@。

　　展望未来@*###，牛晓娟认为@@@**，物业企业为实现业绩增长%@**%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@%。从行业长远发展看%***，做好基础服务的同时@#@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域***#，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%@#*@，如何充分发掘物业的自身优势%%@，进一步激活多元赛道潜力%*，是行业面临的重要课题##，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务*%@。

　　牛晓娟进一步指出**@@，物业服务企业要顺势而为*@*@，积极拥抱科技*@##，将新技术不断应用于管理和服务%@##%，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*%，不断打破服务边界#@%，满足不同业态的物业管理需求##，开启“智慧物管”新时代%#。

　　牛晓娟表示#@，随着行业发展节奏放缓@@%，由高速发展转为高质量发展#*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@@*%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*#，物业服务质量与员工的素质息息相关#@*#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队*@#*，招聘更多专业人才#*，实现组织结构的优化及员工素质的提升*%，为企业未来发展积蓄能量@#。

　　“总体来看*%@*，物管行业虽然步入低速增长时代%@#%*，但仍充满机遇@@#%@。未来@*@%，物企仍将顺势而为**，不断开拓创新#***，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%@#%@。”牛晓娟说***。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报