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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#*%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@#@%，在新一轮政策潮中%%@#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措##@，几乎成为各地的“标配”#@*@@。
据不完全统计%**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##%，大湾区也已有6城“官宣”入局#*%@，其他城市也在积极探索实施@##%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@#*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦#%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*。
5月15日起##@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@#%。记者从花都房地产行业协会获悉@##@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%%##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%*，并且交了新房定金#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**##，当天反馈比较理想##%，“相信后续效果会不错”*@#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@@#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@*%。
4月30日*@%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@**%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#。
广东多城“官宣”入局@#*%。3月1日*#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#，以惠城区为试点%###。
4月23日%@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#*#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#*。
4月30日###，中山6个部门联合发布措施%%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@#@。
5月13日@%#，佛山发布13条房地产新政*@@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出#%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@#%*。也有多地虽未“官宣”%@%，但也正探索实施%*。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#@%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@#@。博富控股总裁助理李秀清介绍%#@*，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组#@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%@@，截至目前%*%@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*@*，并且预计还将有更多城市加入#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**#%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%@@*，由房企、中介机构、换房人共同完成#*%。换房人认购房企新房并优先锁定**##*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@##。若一定期限内旧房售出#%%%*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%##*@，则房企退还新建商品住房认购金@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@**。从全国范围内来看*##@，目前**#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**%**。
二是房企收购模式**@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*@%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%#%*。比如在珠海%*%##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@%，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@。
三是政府收购模式#@@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@*%，由郑州城市发展集团为主体@%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#%，同时换房者选购平台房源库中的新房%%@*。还有一些地方特色的延伸%@@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金***，并将其全部用于购买商品房%%，无需卖房即可换新@#。
四是政府补贴模式%##@@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#***。
目前来看@%，三方联动是各个城市主推的模式%#%##，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力�####%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*@。”李秀清介绍#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%*#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*%%，换房人无法快速售出二手房#@@，交易周期过长#*，不一定能促成“以旧换新”##@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@*#，由于新房选择的局限性较大*%*##，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*@*，惠及面不广@%%。
政府或国企收购模式##*，由于信用背书受到欢迎%%。但财政负担较大%*%@*，收购规模有限%#@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##，面对庞大的二手房挂牌量@@%#@，显得杯水车薪*##*@。另外还需考虑资金平衡#%%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%#%，都存在资金平衡、盈亏的考验@#%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*%@@，避免闲置空置%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#，有条件可以采取该模式##%*#。”罗异铿说@%#**，而政府补贴模式*@*，目前一般仅在非一线城市实施@#%**，大部分城市的补贴力度也相对较小*#*#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*##@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%%#，实施时间较短***@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@*@。但无论哪种“以旧换新”模式*%，都是一场多方博弈%%#，一些共性问题亟待解决@@#。
一方面#%#*，需要多方合力推进#%##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@，单靠政府或市场的力量都十分有限@@*#%，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒@%*%#。因此%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合#@*%，以产生更大效果##。
另一方面%@@@，“以旧换新”既关联着刚需买家#%#%*，也关联换房卖家***%%，是一场“双向奔赴”%#，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督#***。扩大政策覆盖面%@@%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%%，换房人选择较少#%#%。在促成交易方面@@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@#*，政府还应制定规则%**，确保各项优惠政策能落地%%@##，比如契税减免、中介费减免等**@@#。同时%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外##***，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%**%。而对于参与的房企、国企等来说#**，首先要拿出有品质的房源#*%@@，此前有部分地方新房房源品质较低%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”@%#*。
同时%*%@，需要适当延长置换时间@*。“以旧换新”规则下%#*，对旧房售出有约定时限*#%##，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现%@#@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@*%@，一直难以成交@@@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@##%，延长到半年左右#%。”李秀清说##。另外#@@*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管%@%%%，对于未能完成“以旧换新”的业主%@@%@，要能够按约定正常退还*@%。
多位专家指出*#*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*@，要更精细化、接地气@%#@*，尽可能满足各方诉求%*，才能落地见效*@。（南方日报）