大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 11:17:40
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@%%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@#，在新一轮政策潮中%@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”*@。
据不完全统计*#*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*@*#，大湾区也已有6城“官宣”入局##%，其他城市也在积极探索实施*@@@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**%%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%*。
5月15日起%@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*#*%。记者从花都房地产行业协会获悉@*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单***@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议###，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%，当天反馈比较理想*@#，“相信后续效果会不错”%@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%。
4月30日*##，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*@##*。
广东多城“官宣”入局@%*。3月1日**@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*#*，以惠城区为试点%**#。
4月23日%#*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@#%#。
4月30日#%，中山6个部门联合发布措施#*%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%%%。同日@#%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@*%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%##*%。
5月13日%*@#@，佛山发布13条房地产新政*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@#*。
可以看出*%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。也有多地虽未“官宣”@%@*@，但也正探索实施@#%。比如在江门**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%，目前两个项目成交约20套*@，咨询客户过千组%%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@%，截至目前*@%%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%*#，并且预计还将有更多城市加入%@#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*#%*，由房企、中介机构、换房人共同完成#@*。换房人认购房企新房并优先锁定#%*@@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%。若一定期限内旧房售出#@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出##，则房企退还新建商品住房认购金@@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%@*@。从全国范围内来看#@*%，目前%*#*@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***@*。
二是房企收购模式%##@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##。比如在珠海*@@@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@%@，直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式**#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房***。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*%%%，由郑州城市发展集团为主体@**#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@，同时换房者选购平台房源库中的新房%#*。还有一些地方特色的延伸@#@%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@@*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#*%，并将其全部用于购买商品房@%%，无需卖房即可换新@**@@。
四是政府补贴模式*%@#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%##@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴***。
目前来看#@#，三方联动是各个城市主推的模式*#*@，由于是基于市场自发行为@@@，房企的资金压力�*#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@###@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%*%。”李秀清介绍#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#@*%#，换房人无法快速售出二手房**%%#，交易周期过长%%##，不一定能促成“以旧换新”%*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#*#@@，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@*@，惠及面不广#%*。
政府或国企收购模式**@#，由于信用背书受到欢迎*%%*@。但财政负担较大#*@*%，收购规模有限@@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%，面对庞大的二手房挂牌量%@%*，显得杯水车薪*@#@。另外还需考虑资金平衡*@#%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*%，都存在资金平衡、盈亏的考验##@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%%#，避免闲置空置**。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@*%，有条件可以采取该模式%@##。”罗异铿说**@，而政府补贴模式#*@@，目前一般仅在非一线城市实施%*，大部分城市的补贴力度也相对较小%##%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#*@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%#@%，实施时间较短*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*。但无论哪种“以旧换新”模式#@@，都是一场多方博弈%@#，一些共性问题亟待解决@@@%@。
一方面@**，需要多方合力推进%@#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%#，单靠政府或市场的力量都十分有限%##，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒%#*。因此%*@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%，多种模式相结合@@@*%，以产生更大效果#@。
另一方面@#*@%，“以旧换新”既关联着刚需买家#@%，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”%*，需要考虑更多细节和诚意%*。例如在政策层面进行完善和监督%%#%@。扩大政策覆盖面##**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@，换房人选择较少#*。在促成交易方面@%@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##**%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#，政府还应制定规则%*，确保各项优惠政策能落地**%，比如契税减免、中介费减免等%@@%。同时%#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用##%，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外#@@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%*%。而对于参与的房企、国企等来说%%，首先要拿出有品质的房源@@，此前有部分地方新房房源品质较低@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%#@*@。
同时#**@%，需要适当延长置换时间*@。“以旧换新”规则下#@**%，对旧房售出有约定时限%@，但当前销售时间均较长@@#*%。“我们在实际操作中发现@%*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高**，一直难以成交*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@@*%，延长到半年左右@%@。”李秀清说**。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#@#，并且对认购的定金要加强监管@%#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主%*%%，要能够按约定正常退还%@#*。
多位专家指出*%@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#**%，要更精细化、接地气%%*@@，尽可能满足各方诉求#@*#，才能落地见效**%#。（南方日报）
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