GGPoker(ggn666.com)
我国主持的1项IEC铁路国际标准正式发布实施
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@@#，在新一轮政策潮中%#@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%#，几乎成为各地的“标配”@@@@#。
据不完全统计**##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*，大湾区也已有6城“官宣”入局****%，其他城市也在积极探索实施#@#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�****。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**@#。
5月15日起%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@#。记者从花都房地产行业协会获悉#%*@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*###。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%，并且交了新房定金***。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想@*#@，“相信后续效果会不错”#%#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#。
4月30日***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%#*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@@。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日#@*@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@，以惠城区为试点%@。
4月23日##@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*#*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#@@。
4月30日*%，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##@@。同日*@*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@#@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*#。
5月13日%%**#，佛山发布13条房地产新政*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%**@%。
可以看出%%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@*。也有多地虽未“官宣”%*@%，但也正探索实施@##%。比如在江门##%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@*，目前两个项目成交约20套*@*%，咨询客户过千组%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@##%#，截至目前#@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@，并且预计还将有更多城市加入@%%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@##，由房企、中介机构、换房人共同完成%@%@。换房人认购房企新房并优先锁定*#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%%*%。若一定期限内旧房售出*##%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#**#，则房企退还新建商品住房认购金#%%*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@*。从全国范围内来看*#%%，目前%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***#。
二是房企收购模式@*#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@。比如在珠海*%%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*。
三是政府收购模式%%*#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#*，由郑州城市发展集团为主体#@%#@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房*#@。还有一些地方特色的延伸**@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#*#*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新@%。
四是政府补贴模式*#*#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%@@。
目前来看####@，三方联动是各个城市主推的模式@@，由于是基于市场自发行为%#，房企的资金压力�%#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*#%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**##@。”李秀清介绍*##，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#%**，这一模式主要面临二手房市场调整压力##@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#**%@，换房人无法快速售出二手房*%@，交易周期过长%**%，不一定能促成“以旧换新”@%*#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展**，由于新房选择的局限性较大**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%*@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%#%，惠及面不广#@*。
政府或国企收购模式@@#，由于信用背书受到欢迎**#*。但财政负担较大@@@#@，收购规模有限#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%*%#，面对庞大的二手房挂牌量@#%，显得杯水车薪@#*。另外还需考虑资金平衡%#%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*，都存在资金平衡、盈亏的考验%**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%#*，避免闲置空置@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@#@%，有条件可以采取该模式@%*@@。”罗异铿说@%#，而政府补贴模式**%，目前一般仅在非一线城市实施*##，大部分城市的补贴力度也相对较小@#。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@@%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@**，实施时间较短#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@。但无论哪种“以旧换新”模式%%%%@，都是一场多方博弈%%###，一些共性问题亟待解决##%%%。
一方面#*，需要多方合力推进#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@#*@，需要政府、企业、业主多方合力推进*%*%。”罗异铿提醒@#*##。因此*#**，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%*，多种模式相结合#%**，以产生更大效果%@*#。
另一方面*#*，“以旧换新”既关联着刚需买家*@***，也关联换房卖家@%*#，是一场“双向奔赴”@#*，需要考虑更多细节和诚意#*%。例如在政策层面进行完善和监督@#。扩大政策覆盖面*#@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%###，换房人选择较少@#。在促成交易方面@#%%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#，政府还应制定规则*@，确保各项优惠政策能落地#@，比如契税减免、中介费减免等%#%。同时*****，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@#%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%*。另外*@%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#*。而对于参与的房企、国企等来说***，首先要拿出有品质的房源@###@，此前有部分地方新房房源品质较低%#%@@，甚至被认为是售不出的“边角料”#@@#。
同时*@%，需要适当延长置换时间%@%*。“以旧换新”规则下@%%，对旧房售出有约定时限#*%**，但当前销售时间均较长%*##。“我们在实际操作中发现*#@，例如有些房主对旧房的心理价位很高**，一直难以成交@***，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@%#%，延长到半年左右@#。”李秀清说##。另外@@%，也要确保参与的楼盘能正常交付#%#，并且对认购的定金要加强监管%#*，对于未能完成“以旧换新”的业主@@，要能够按约定正常退还**##@。
多位专家指出@@%%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@%**，要更精细化、接地气#@#，尽可能满足各方诉求#**##，才能落地见效#*#。（南方日报）