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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%*，几乎成为各地的“标配”*#@%#。
据不完全统计%%%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#*，大湾区也已有6城“官宣”入局**@，其他城市也在积极探索实施#%*#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@*%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*##%。
5月15日起*%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%*。记者从花都房地产行业协会获悉#*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%%@%，并且交了新房定金****%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@#%，当天反馈比较理想@%##%，“相信后续效果会不错”@##@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%%%*。
4月30日*@%#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*###。
广东多城“官宣”入局#%@*。3月1日#**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*%%%，以惠城区为试点*#%#。
4月23日%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#*%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@#%%。
4月30日@#，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%%。同日@*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%*#*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**%#。
5月13日#@，佛山发布13条房地产新政**@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@%%@。
可以看出@#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*。也有多地虽未“官宣”*%#，但也正探索实施*#@@*。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***@#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍@%*，目前两个项目成交约20套@**@，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#%@%%，截至目前%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%%*，并且预计还将有更多城市加入@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@@%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*@%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@，由房企、中介机构、换房人共同完成@@%@。换房人认购房企新房并优先锁定%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#%@@。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@@*#，则房企退还新建商品住房认购金*%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#**。从全国范围内来看%#@%%，目前%####，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%#@#。
二是房企收购模式%#，房企按照评估价格收购换房人的二手房***@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%%。比如在珠海@#@#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@#，直接收购存量二手房以促成新房交易%#@*。
三是政府收购模式%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@，由郑州城市发展集团为主体##*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**#%*，同时换房者选购平台房源库中的新房**#%@。还有一些地方特色的延伸*%#%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@#，并将其全部用于购买商品房##，无需卖房即可换新@#。
四是政府补贴模式%***#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#**%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%#%%#。
目前来看%%@@*，三方联动是各个城市主推的模式%@，由于是基于市场自发行为*%，房企的资金压力蠤@@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@*@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#。”李秀清介绍**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*%#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%@#，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#，换房人无法快速售出二手房%#*，交易周期过长#*，不一定能促成“以旧换新”@@@%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%@#，由于新房选择的局限性较大#*#%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#，惠及面不广*@@@%。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎%*。但财政负担较大@#，收购规模有限#@@@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#*#@，面对庞大的二手房挂牌量*#@，显得杯水车薪*%@*。另外还需考虑资金平衡%@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验#%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#%，避免闲置空置@@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*#，有条件可以采取该模式#@@@#。”罗异铿说@*%@，而政府补贴模式%@##*，目前一般仅在非一线城市实施##，大部分城市的补贴力度也相对较小*@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@**，住房“以旧换新”处于起步阶段%###，实施时间较短**#%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#%。但无论哪种“以旧换新”模式#%*%*，都是一场多方博弈@**%%，一些共性问题亟待解决%#。
一方面%@，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@##*，单靠政府或市场的力量都十分有限%##，需要政府、企业、业主多方合力推进@%%*#。”罗异铿提醒*####。因此%##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%*@，多种模式相结合#%@，以产生更大效果%*。
另一方面###，“以旧换新”既关联着刚需买家@#%#%，也关联换房卖家@@*%，是一场“双向奔赴”*%*，需要考虑更多细节和诚意%#%。例如在政策层面进行完善和监督@#@。扩大政策覆盖面*%#，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@，换房人选择较少#@*@。在促成交易方面#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@##@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@%@，政府还应制定规则@#*，确保各项优惠政策能落地@#@，比如契税减免、中介费减免等*@#%。同时%@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#@@。另外@#%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源%%，此前有部分地方新房房源品质较低@*%%，甚至被认为是售不出的“边角料”*#*。
同时%@，需要适当延长置换时间%##%。“以旧换新”规则下*#*，对旧房售出有约定时限*#%，但当前销售时间均较长%%#@*。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%#%#，一直难以成交@%%**，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%@@，延长到半年左右*#。”李秀清说%%%#。另外@#@@%，也要确保参与的楼盘能正常交付#%@*@，并且对认购的定金要加强监管*%，对于未能完成“以旧换新”的业主%*@，要能够按约定正常退还%%。
多位专家指出#%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#，要更精细化、接地气%*@@，尽可能满足各方诉求@%%，才能落地见效*#。（南方日报）