GGPoker(ggn666.com)
广州楼市“五一”平淡收官
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##*@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%%@#,在新一轮政策潮中#%,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*#@#%,几乎成为各地的“标配”*%#。
据不完全统计#%#@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@%,大湾区也已有6城“官宣”入局@#@@,其他城市也在积极探索实施#%%#@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*@%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%@##。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。
5月15日起#%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*@%@。记者从花都房地产行业协会获悉*%%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@###。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@%,并且交了新房定金@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@,当天反馈比较理想#%,“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*#*@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*。
4月30日@#@*%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%##@*。
广东多城“官宣”入局%###。3月1日%***%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@%%%,以惠城区为试点@@。
4月23日@*@@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%*,在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日%#*#,中山6个部门联合发布措施**#%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日*%@@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*@##,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@%#。
5月13日**#**,佛山发布13条房地产新政*%**,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出%*%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#*。也有多地虽未“官宣”#@,但也正探索实施%%。比如在江门#**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%**,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%#**。博富控股总裁助理李秀清介绍##,目前两个项目成交约20套*#,咨询客户过千组*#%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@*,截至目前#*#*%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##*@*,并且预计还将有更多城市加入@##%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**%@#,由房企、中介机构、换房人共同完成*@%@。换房人认购房企新房并优先锁定**#%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@。若一定期限内旧房售出##,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@@#,则房企退还新建商品住房认购金%%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看%***,目前%**#@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%@*#。
二是房企收购模式*@@,房企按照评估价格收购换房人的二手房@@%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%@@*。比如在珠海#*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@,直接收购存量二手房以促成新房交易*@%。
三是政府收购模式*#%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%**@@,由郑州城市发展集团为主体#%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*,同时换房者选购平台房源库中的新房#%@。还有一些地方特色的延伸*%@**,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%##,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#,并将其全部用于购买商品房#*,无需卖房即可换新%%@@%。
四是政府补贴模式**%#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%%%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%%。
目前来看**#%,三方联动是各个城市主推的模式*@*%#,由于是基于市场自发行为%%@#,房企的资金压力�*####。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式###,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@#*#。”李秀清介绍#*@@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%%,这一模式主要面临二手房市场调整压力@*##,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*##,换房人无法快速售出二手房#@@%,交易周期过长%%##%,不一定能促成“以旧换新”%*%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%,由于新房选择的局限性较大%@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*@#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@,惠及面不广#*。
政府或国企收购模式#@,由于信用背书受到欢迎*@@@。但财政负担较大#@,收购规模有限*#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#*#,面对庞大的二手房挂牌量*#@,显得杯水车薪@@@*@。另外还需考虑资金平衡#@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%*,都存在资金平衡、盈亏的考验##%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#*@,避免闲置空置%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*@**,有条件可以采取该模式#@%。”罗异铿说#%@*,而政府补贴模式*@%@,目前一般仅在非一线城市实施@%**@,大部分城市的补贴力度也相对较小*#%%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@,住房“以旧换新”处于起步阶段%%#%,实施时间较短*#@*#,并且不少地方仍待出台具体实施细则%%#。但无论哪种“以旧换新”模式@###,都是一场多方博弈*@,一些共性问题亟待解决%*@%。
一方面@%*,需要多方合力推进*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%,单靠政府或市场的力量都十分有限#@@@,需要政府、企业、业主多方合力推进#*@%@。”罗异铿提醒##*。因此%@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#%@#,多种模式相结合%%%,以产生更大效果#%@**。
另一方面@##%,“以旧换新”既关联着刚需买家*%%*,也关联换房卖家@*@##,是一场“双向奔赴”%#***,需要考虑更多细节和诚意%@**。例如在政策层面进行完善和监督%#@**。扩大政策覆盖面#@*@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#@#,换房人选择较少#@#@。在促成交易方面@#@@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#**%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#*,政府还应制定规则**@,确保各项优惠政策能落地#*%%*,比如契税减免、中介费减免等*#。同时%%%%*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##%,让业主放心地参与到“以旧换新”中*%@@。另外**,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%#%@%。而对于参与的房企、国企等来说##*#,首先要拿出有品质的房源%@,此前有部分地方新房房源品质较低@#*@,甚至被认为是售不出的“边角料”@*。
同时*#,需要适当延长置换时间@@。“以旧换新”规则下@**,对旧房售出有约定时限%*,但当前销售时间均较长####。“我们在实际操作中发现*@*#,例如有些房主对旧房的心理价位很高*%*,一直难以成交%%#*%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%**%,延长到半年左右%%#。”李秀清说%*。另外@%@#,也要确保参与的楼盘能正常交付@%,并且对认购的定金要加强监管@@%@,对于未能完成“以旧换新”的业主**@*#,要能够按约定正常退还##**。
多位专家指出##,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@,要更精细化、接地气@@,尽可能满足各方诉求%##,才能落地见效*%#。(南方日报)