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河南：优化营商环境累计推出1000多项改革举措
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@%，在新一轮政策潮中%@#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*%@#，几乎成为各地的“标配”#@#%。
据不完全统计**，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@*@，大湾区也已有6城“官宣”入局#*@%@，其他城市也在积极探索实施*%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%##*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%。
5月15日起#@#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%#。记者从花都房地产行业协会获悉%%#%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@@##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*，并且交了新房定金#%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%*#，当天反馈比较理想%#@**，“相信后续效果会不错”%#@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##。
4月30日%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##。
广东多城“官宣”入局@**。3月1日@@*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%@，以惠城区为试点*%。
4月23日*@**%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%##%。
4月30日%%，中山6个部门联合发布措施%@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*%。同日##@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@%@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#。
5月13日**@%，佛山发布13条房地产新政**%@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###。
可以看出#@*@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”#%，但也正探索实施#@@。比如在江门*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@*。博富控股总裁助理李秀清介绍%**#，目前两个项目成交约20套%*@，咨询客户过千组%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@@*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#*，截至目前*%**#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#@，并且预计还将有更多城市加入@%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%#%，由房企、中介机构、换房人共同完成@@。换房人认购房企新房并优先锁定%#***，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##*%@。若一定期限内旧房售出#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@*，则房企退还新建商品住房认购金*@##%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*##。从全国范围内来看**，目前@*%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#**。
二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房**##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#****。比如在珠海%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@@%*，直接收购存量二手房以促成新房交易@@**。
三是政府收购模式@#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%#@，由郑州城市发展集团为主体%**%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*@#，同时换房者选购平台房源库中的新房%@##%。还有一些地方特色的延伸@@%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%%#，并将其全部用于购买商品房%@*，无需卖房即可换新%#。
四是政府补贴模式@#%#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。
目前来看@#**，三方联动是各个城市主推的模式#****，由于是基于市场自发行为%*%#，房企的资金压力蠤*@#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯***#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%@#%%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%#。”李秀清介绍%*%%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*，换房人无法快速售出二手房@#*@，交易周期过长**，不一定能促成“以旧换新”%%%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@##，由于新房选择的局限性较大#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@%#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@%，惠及面不广*@#*@。
政府或国企收购模式@#，由于信用背书受到欢迎#%%@。但财政负担较大#@@#，收购规模有限@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#*，面对庞大的二手房挂牌量#*#，显得杯水车薪@#*。另外还需考虑资金平衡*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*，都存在资金平衡、盈亏的考验#%**@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**%，避免闲置空置#*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#*，有条件可以采取该模式%*。”罗异铿说*%，而政府补贴模式#*%，目前一般仅在非一线城市实施*%，大部分城市的补贴力度也相对较小#%#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@@%*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@#@#，实施时间较短@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@###。但无论哪种“以旧换新”模式@@*#，都是一场多方博弈@*#@@，一些共性问题亟待解决%#。
一方面@*%，需要多方合力推进#@*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限%####，需要政府、企业、业主多方合力推进%%*#@。”罗异铿提醒*@%@%。因此###，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#，多种模式相结合%@，以产生更大效果%#*@*。
另一方面%@，“以旧换新”既关联着刚需买家%*%@，也关联换房卖家%**%*，是一场“双向奔赴”*%#%，需要考虑更多细节和诚意*#%*@。例如在政策层面进行完善和监督@*##@。扩大政策覆盖面#*@**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@##@，换房人选择较少**@%#。在促成交易方面#*#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%**，政府还应制定规则@#%*，确保各项优惠政策能落地@*%*，比如契税减免、中介费减免等#%@%*。同时@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@%*@。另外@*#%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%。而对于参与的房企、国企等来说##%，首先要拿出有品质的房源@%%@*，此前有部分地方新房房源品质较低%*@%，甚至被认为是售不出的“边角料”#@%@。
同时##，需要适当延长置换时间*@。“以旧换新”规则下%*#@，对旧房售出有约定时限#%%@#，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现@%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@，一直难以成交@#@@#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*#%，延长到半年左右*##。”李秀清说#@@#*。另外#*%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付@@#，并且对认购的定金要加强监管#*@#*，对于未能完成“以旧换新”的业主@*#，要能够按约定正常退还*@*。
多位专家指出#@@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*#，要更精细化、接地气#%@##，尽可能满足各方诉求*%@@，才能落地见效*#%##。（南方日报）