大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
2024-05-21 14:04:13
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#%@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@#*%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%%@，几乎成为各地的“标配”%%@%。
据不完全统计#*@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@%，大湾区也已有6城“官宣”入局@**@，其他城市也在积极探索实施@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策###@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*。
5月15日起##，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**#%@。记者从花都房地产行业协会获悉*###，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@@@#，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*@*@，当天反馈比较理想@*，“相信后续效果会不错”@#**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日%@%**，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**#。
广东多城“官宣”入局*%。3月1日*#@@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@*#*，以惠城区为试点###@。
4月23日*%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%@#。
4月30日##@*，中山6个部门联合发布措施%@@%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##%*。同日#%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@。
5月13日*%%，佛山发布13条房地产新政#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@%*@。
可以看出*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*%。也有多地虽未“官宣”##%*，但也正探索实施@@%。比如在江门%*#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股###@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套%%#*@，咨询客户过千组%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*%*%@，截至目前@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%，并且预计还将有更多城市加入*##*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@##。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*，由房企、中介机构、换房人共同完成**%@#。换房人认购房企新房并优先锁定@@%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@**。若一定期限内旧房售出@###%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#@，则房企退还新建商品住房认购金##%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看%%@@*，目前**@*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%#%%。
二是房企收购模式@@*##，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#**%#。比如在珠海@#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#*，直接收购存量二手房以促成新房交易#%@#。
三是政府收购模式@*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州**@*，由郑州城市发展集团为主体%#@*#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**%，同时换房者选购平台房源库中的新房*@。还有一些地方特色的延伸@*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%#@##，并将其全部用于购买商品房*@**，无需卖房即可换新*@#*。
四是政府补贴模式#@%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@#。
目前来看%#%@@，三方联动是各个城市主推的模式@@，由于是基于市场自发行为*%，房企的资金压力�%@#%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@@%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*。”李秀清介绍%###，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#**，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##，换房人无法快速售出二手房*#，交易周期过长@*#%#，不一定能促成“以旧换新”*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*##%，由于新房选择的局限性较大#%%%@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@%%，惠及面不广@@。
政府或国企收购模式@%#*@，由于信用背书受到欢迎%#**。但财政负担较大@#，收购规模有限#*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套***，面对庞大的二手房挂牌量#@%*，显得杯水车薪%%@@。另外还需考虑资金平衡@%#*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%#，都存在资金平衡、盈亏的考验@*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%@**，避免闲置空置%*#@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式*@#。”罗异铿说%%，而政府补贴模式###，目前一般仅在非一线城市实施#@#@%，大部分城市的补贴力度也相对较小@@%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%*#@，住房“以旧换新”处于起步阶段*##*，实施时间较短@%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*##*#。但无论哪种“以旧换新”模式*@#%，都是一场多方博弈%#，一些共性问题亟待解决@#%%*。
一方面%*，需要多方合力推进*@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多##，单靠政府或市场的力量都十分有限%%**%，需要政府、企业、业主多方合力推进@#%%*。”罗异铿提醒#@@%*。因此%@*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%*，多种模式相结合##@#，以产生更大效果#@#。
另一方面#@#，“以旧换新”既关联着刚需买家%#，也关联换房卖家@##@%，是一场“双向奔赴”#*#，需要考虑更多细节和诚意@#%@*。例如在政策层面进行完善和监督%%%#。扩大政策覆盖面%*#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*%*%，换房人选择较少@**#*。在促成交易方面@#@%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%%，政府还应制定规则%*，确保各项优惠政策能落地#*%，比如契税减免、中介费减免等###。同时**，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#%。另外%**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@#@。而对于参与的房企、国企等来说*#@%*，首先要拿出有品质的房源#**@@，此前有部分地方新房房源品质较低%#@，甚至被认为是售不出的“边角料”%@%@。
同时@*%，需要适当延长置换时间#%@。“以旧换新”规则下@@%，对旧房售出有约定时限%%*@，但当前销售时间均较长*#*。“我们在实际操作中发现%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*#%，一直难以成交#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%%*%，延长到半年左右%@##。”李秀清说*%*。另外*%@%，也要确保参与的楼盘能正常交付#@，并且对认购的定金要加强监管%#@*，对于未能完成“以旧换新”的业主@*#@，要能够按约定正常退还@#@%。
多位专家指出%*%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#%#，要更精细化、接地气#*，尽可能满足各方诉求%@，才能落地见效##%。（南方日报）
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