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广东：将推动“大湾区PASS”便利人员跨境往来
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%##，在新一轮政策潮中#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措**，几乎成为各地的“标配”%@#@。
据不完全统计#%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#*%，大湾区也已有6城“官宣”入局*%，其他城市也在积极探索实施@@*%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*%%%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*%。
5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@@*。记者从花都房地产行业协会获悉##%##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%*##。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*##%，并且交了新房定金*##%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**，当天反馈比较理想#%，“相信后续效果会不错”%@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@#*#。
4月30日*#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#*@*。
广东多城“官宣”入局%@##@。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*##，以惠城区为试点*%。
4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%%@。
4月30日%%*#，中山6个部门联合发布措施#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%#。同日%@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%*。
5月13日*@%，佛山发布13条房地产新政#%##@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%%##。
可以看出@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*。也有多地虽未“官宣”#*，但也正探索实施#@%@*。比如在江门@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%@*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%，目前两个项目成交约20套#@，咨询客户过千组%%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*##。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%#**，截至目前@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%%*，并且预计还将有更多城市加入%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%@，由房企、中介机构、换房人共同完成@@#@#。换房人认购房企新房并优先锁定@@%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@。若一定期限内旧房售出##%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#%，则房企退还新建商品住房认购金%@@##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@**。从全国范围内来看*%@，目前@%@%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*##**。
二是房企收购模式##@##，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%@@#。比如在珠海@#@%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易*#%#。
三是政府收购模式@@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@@，由郑州城市发展集团为主体*#*%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**##，同时换房者选购平台房源库中的新房##@%。还有一些地方特色的延伸%#%#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%%#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%#@%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@#%，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新#%*@#。
四是政府补贴模式#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@@#。
目前来看%*##，三方联动是各个城市主推的模式#%#，由于是基于市场自发行为%@**，房企的资金压力�*#@*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#。”李秀清介绍%#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@***%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##*，换房人无法快速售出二手房*%**，交易周期过长***，不一定能促成“以旧换新”*%@%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#***，由于新房选择的局限性较大##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@@，惠及面不广##%。
政府或国企收购模式#*#@，由于信用背书受到欢迎@#@*。但财政负担较大#*#*，收购规模有限*@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@%，面对庞大的二手房挂牌量*%#@，显得杯水车薪%#。另外还需考虑资金平衡%%%#@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@##，都存在资金平衡、盈亏的考验*%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@##*，有条件可以采取该模式*#%%%。”罗异铿说#*@%，而政府补贴模式*%，目前一般仅在非一线城市实施@*%，大部分城市的补贴力度也相对较小%%@**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进*@@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#，住房“以旧换新”处于起步阶段#@*%%，实施时间较短*#%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@*。但无论哪种“以旧换新”模式**，都是一场多方博弈**，一些共性问题亟待解决%@*%@。
一方面%@，需要多方合力推进##%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%@%#，单靠政府或市场的力量都十分有限*@%@#，需要政府、企业、业主多方合力推进@#@#。”罗异铿提醒*@#*。因此#@@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#%@，多种模式相结合#%，以产生更大效果@*。
另一方面%%，“以旧换新”既关联着刚需买家@*%#，也关联换房卖家%@%@，是一场“双向奔赴”@%%@，需要考虑更多细节和诚意#*。例如在政策层面进行完善和监督%#%*%。扩大政策覆盖面#*@##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@%，换房人选择较少#*#*%。在促成交易方面*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*##%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@@##，政府还应制定规则%*#@*，确保各项优惠政策能落地##%*%，比如契税减免、中介费减免等*%*%。同时%@%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用**，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%。另外@%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%@%。而对于参与的房企、国企等来说*#%，首先要拿出有品质的房源%****，此前有部分地方新房房源品质较低#@#%*，甚至被认为是售不出的“边角料”%*%##。
同时**#%，需要适当延长置换时间@%%#@。“以旧换新”规则下@*@@#，对旧房售出有约定时限#@@##，但当前销售时间均较长##*。“我们在实际操作中发现%%%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%#*，一直难以成交*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*@，延长到半年左右%%@#@。”李秀清说@*%**。另外@@%%，也要确保参与的楼盘能正常交付*%@，并且对认购的定金要加强监管#*@，对于未能完成“以旧换新”的业主@@*#@，要能够按约定正常退还@@%。
多位专家指出@*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%，要更精细化、接地气*#，尽可能满足各方诉求#*%，才能落地见效%**。（南方日报）