大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%##*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**%，在新一轮政策潮中@#%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#*#*，几乎成为各地的“标配”@@@*。

　　据不完全统计##*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@，大湾区也已有6城“官宣”入局@%*#，其他城市也在积极探索实施@#*%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%#@#。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#*@#。

　　5月15日起%@%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#*。记者从花都房地产行业协会获悉%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%@*，并且交了新房定金#@#@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*，当天反馈比较理想#@#，“相信后续效果会不错”@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*@。

　　4月30日@#*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%#@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*%*。

　　广东多城“官宣”入局#@@。3月1日##@@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%%，以惠城区为试点@#*%。

　　4月23日%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@*@*，在一线城市中首个落地“以旧换新”##@。

　　4月30日#%，中山6个部门联合发布措施**%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@%%@。同日%%@@%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@%%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*%#*。

　　5月13日@*#%*，佛山发布13条房地产新政*@#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。

　　可以看出%#@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%。也有多地虽未“官宣”%#*，但也正探索实施*@#*。比如在江门#*%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@**%#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*##@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*@*@，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组*@%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*#%#，截至目前%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%#@*%，并且预计还将有更多城市加入%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@%#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##@，由房企、中介机构、换房人共同完成%**%。换房人认购房企新房并优先锁定@#%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@#%。若一定期限内旧房售出*@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**#，则房企退还新建商品住房认购金*#@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*@@*。从全国范围内来看@@*%#，目前*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。

　　二是房企收购模式#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@@*##，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@*#。比如在珠海#@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%**#，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。

　　三是政府收购模式#%%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@%#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##*#%，由郑州城市发展集团为主体*%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*#*@，同时换房者选购平台房源库中的新房#**。还有一些地方特色的延伸##%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@@#%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@*##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#，并将其全部用于购买商品房@%#%，无需卖房即可换新%#。

　　四是政府补贴模式*#*%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@%@%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@##%@。

　　目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式@#，由于是基于市场自发行为@%*@@，房企的资金压力�**@。�且更容易让利换房者和中介机��***#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适##。”李秀清介绍@%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#***。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%%*@，换房人无法快速售出二手房*@，交易周期过长*@**%，不一定能促成“以旧换新”#@@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%@，由于新房选择的局限性较大@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%#%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*，惠及面不广**。

　　政府或国企收购模式%*@，由于信用背书受到欢迎*%##%。但财政负担较大#%%，收购规模有限@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@@，面对庞大的二手房挂牌量%#，显得杯水车薪*#%%@。另外还需考虑资金平衡@**#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#%#，都存在资金平衡、盈亏的考验@#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%***，有条件可以采取该模式@%%。”罗异铿说#*@，而政府补贴模式%%，目前一般仅在非一线城市实施@*，大部分城市的补贴力度也相对较小@##@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%#%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@##%，实施时间较短%*%%#，并且不少地方仍待出台具体实施细则@###@。但无论哪种“以旧换新”模式%*#，都是一场多方博弈#*%#，一些共性问题亟待解决%*#*#。

　　一方面@#*@，需要多方合力推进%@%#@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%**@，单靠政府或市场的力量都十分有限%#*，需要政府、企业、业主多方合力推进#%@@。”罗异铿提醒*%#*@。因此*@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#**#，多种模式相结合*%，以产生更大效果%@@@*。

　　另一方面@***%，“以旧换新”既关联着刚需买家#*%*，也关联换房卖家##@，是一场“双向奔赴”*@#*%，需要考虑更多细节和诚意%%%%*。例如在政策层面进行完善和监督%#@。扩大政策覆盖面@@*##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%*，换房人选择较少%@。在促成交易方面%%%*#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@*@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*#，政府还应制定规则**##%，确保各项优惠政策能落地*@#@#，比如契税减免、中介费减免等*#***。同时@@#%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#*#。另外%%#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%%。而对于参与的房企、国企等来说@%*@，首先要拿出有品质的房源#@%@%，此前有部分地方新房房源品质较低*@，甚至被认为是售不出的“边角料”%#*。

　　同时@*@，需要适当延长置换时间#**。“以旧换新”规则下#*##%，对旧房售出有约定时限*%*#，但当前销售时间均较长##。“我们在实际操作中发现*@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%*，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*##*，延长到半年左右*@*%。”李秀清说@@。另外#%*%，也要确保参与的楼盘能正常交付*%，并且对认购的定金要加强监管#%，对于未能完成“以旧换新”的业主*@%，要能够按约定正常退还%@。

　　多位专家指出@%@@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@，要更精细化、接地气###，尽可能满足各方诉求###%，才能落地见效@@#@。（南方日报）